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据媒体报道，11月17日（上周五），金融监管部门召开金融机构座谈会。 会议提出房地产贷款“三不”，即各银行自有房地产贷款增速“不低于”银行业房地产贷款平均增速，且增速不低于银行业房地产贷款增速。非国有房地产企业企业贷款增速“不低于” 与银行房地产增速“一致”，非国有房地产企业个人按揭贷款增速“不低于”低于”银行的按揭贷款增速。 报道还指出，监管部门正在起草一份中国房地产开发商白名单，其中可能包括50家国有和私营房地产公司。 列入白名单的房地产开发商可能会获得更多信贷和其他财务支持。
在这次座谈会上，金融监管部门还要求各金融机构“一视同仁”，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，“不贷、不贷、不贷”政策下经营的房地产企业。
上月底刚刚召开的中央金融工作会议也特别强调，要“促进金融与房地产良性循环，完善监管体系和房地产企业资本监管，完善房地产宏观审慎管理”。房地产金融，一视同仁地满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。” 用好因城施策的政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产开发新模式。
结合中央金融工作会议精神和金融机构座谈会披#的信息，市场普遍认为，这表明在金融信贷政策方面，政府对房地产企业投融资的支持力度进一步加大。加强了。 上述政策措施既是对民营房地产企业“一视同仁”的政治表态，也是指数化的量化要求； 既是监管部门对银行支持房地产企业的窗口指导，也是可操作、可考核的监管约束标准。 。
更重要的是，如果“三个不少”落到实处，再加上传闻中的房企白名单信贷融资支持机制，这将意味着此前房地产融资的“五条红线”（包括2020年的“三条”） 2020年8月KTV的抑制房地产企业供给侧杠杆的“红线”政策和2020年12月KTV的抑制银行需求侧贷款的“两条红线”或“两个上限”即将结束。
在当前房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，适当调整和放松房地产信贷政策，恢复人们对房地产市场和经济的信心，非常有意义。
本文概要
1.“三个不少于”和“五条红线”
（一）房地产融资“五条红线”
（二）房地产信用“三个不低于”
2、银行如何理解“三个不少于”
（一）什么是“房产贷款”
（二）如何区分“国有房地产企业”和“非国有房地产企业”？
（三）“个人抵押贷款”如何定义？
1.“三个不少于”和“五条红线”
今年8月以来，针对房地产市场风险积聚，国家完善和加强房地产金融宏观审慎管理，KTV了大规模放宽限购等一系列政策措施。限购政策、“认房不贷”等宽松住房贷款措施的实施、存量个人住房贷款利率下调等。不过，这些政策的主要着眼点还是为了更好地支持刚性住房和住房贷款。改善住房需求。 对于房地产市场的供给侧，即房企的融资需求，政策层面动真格的具体措施还很少。 刚刚召开的中央金融工作会议特别提到，要“一视同仁，满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，为房地产信贷监管调节提供基础指导和根本遵循。政策。
（一）房地产融资“五条红线”
不少市场人士认为，当前房地产市场萎缩，部分房企出现经营困难甚至违约风险。 这部分是由于此前房地产融资政策的约束，使得房地产企业的投融资受阻。 在谈“三不低于”之前，我们还需要回顾一下近两年房地产企业融资的限制政策，主要是房地产融资的“五条红线”。
按照“房子是用来住的、不是用来炒的”政策和房地产调控“长效机制”的要求，监管部门在2020年至2024年先后实施“五条红线”，其中“五条红线” 2020年8月推出，抑制房地产企业供给侧杠杆。 “三条红线”，2020年12月，KTV银行需求侧贷款“两条红线”（或“两条上限”）等监管要求。
一、房地产企业融资“三条红线”
2020年8月，住建部、人民银行召开12家重点房地产企业座谈会，明确要求加强房地产企业融资市场化、规范化、透明度，并向外界传达新融资“三条红线”规定，即“房地产企业排除预收账款后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金转——短期负债率大于1。” 据此，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四个等级。 限制有息负债增速。
2、房地产贷款的“两条红线”
2020年12月31日，中国人民银行和原银保监会联合发布《通知》（下称“通知”），对房地产贷款余额比例和个人住房比例设定两个上限不同级别的贷款余额。 对超过上限的银行业金融机构设置过渡期，建立区域差异化调整机制。
这一“上限”的设定综合考虑了银行类型、现有房地产贷款业务状况和未来空间，分阶段设定。 如表1所示：
银行业金融机构分档类型
房地产贷款比例限制
个人住房贷款最高比例
第一级：大型中资银行
中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行
40%
32.5%
第二梯队：中国中型银行
招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、民生银行、光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、银行上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行
27.5%
20%
第三梯队：中资小型银行和非县域农村合作医疗机构
城市商业银行、私营银行、大中城市及城乡合作医疗机构
22.5%
17.5%
第四级：县级农村合作医疗机构
县农村合作医疗机构
17.5%
12.5%
第五层：村镇银行
村镇银行
12.5%
7.5%
表1：房地产贷款集中度管理要求
同时，为体现区域差异，房地产贷款集中度管理可适度灵活并设置过渡期。 通知称，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款和个人住房贷款占比超过管理要求且超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自该日起2年本通知的执行情况； 比例超过2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自通知施行之日起4年。
（二）房地产信用“三个不低于”
今年8月以来，随着房地产刺激政策的陆续KTV，房地产需求出现短期回升。 但从今年10月份的数据来看，房地产市场依然处于下滑之中。
据统计，2023年1月至10月，全国房地产开发投资95.922网络投稿，同比下降9.3%； 房地产开发企业到位资金1网络投稿，同比下降13.8%。 商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%； 商品房销售额97.161网络投稿，下降4.9%。 10月末，商品房待售面积64835万平方米，同比增长18.1%。 1-10月，房地产开发企业到位资金1网络投稿，同比下降13.8%。 从前10个月的情况来看，各项指标较9月份继续下降，表明市场跌势尚未缓解。
甚至有市场人士认为，我国房地产市场正在走向“需求下降-销售萎缩-投融资下降-供应减少”的全面收缩。 对此，中央金融工作会议特别强调要“促进金融与房地产良性循环”。 也就是说，要避免房地产市场从需求端萎缩到供给端，再反馈到需求端进一步萎缩的恶性循环。 防止房地产市场陷入恶性循环、防范系统性风险，需要更有力的政策干预。
在此背景下，房地产信贷“三个不低于”要求的监管要求KTV，市场震动！ 市场人士指出，“三不低于”政策的影响不亚于当年的“五条红线”。 这项措施如果能够有效落实，将对房地产市场乃至整个经济运行环境产生重要的积极影响。
这“三个不少于”，具体来说：
1、各银行自有房地产贷款增速“不低于”银行业平均房地产贷款增速。
这就需要银行与同行竞争，任何银行都不能落后。 因此，如果一些银行有犹豫、撤贷、断贷的想法，就应该三思而后行。 否则，如果你的房地产余额下降了，增速放缓了，与同行相比有差距，那么监管机构可能会对你采取监管措施。
2、非国有房地产企业企业贷款增速“不低于”银行房地产增速
这是中央金融工作会议“一视同仁，满足不同所有制房地产企业合理融资需求”政策要求的具体体现。 它要求民营房地产企业和整个房地产行业在金融政策上处于同一水平，做到“一视同仁”。 继续歧视私人房屋公司既是政治正确，也是监管要求。
3、非国有房地产企业个人住房抵押贷款增速“不低于”银行住房抵押贷款增速
这仍然是“一视同仁”要求的具体落实措施，但从购房需求侧提供了规范指导。 对于个人抵押贷款借款人来说，无论购买的是国有房企还是民房公司建造的房屋，银行都必须一视同仁，不能偏袒一方。 住房供应主体的所有权差异不能影响借款人的利益。 融资的可用性，或设定其他歧视性贷款条款。
2、银行如何理解“三个不少于”
关于“三个不少于”的要求，目前KTV还没有解释。 从政策预期的角度来看，我们预计这些监管要求落地还需要一段时间，让银行做好准备和调整。
事实上，对于银行来说，“三个不低于”的要求相当于列出了三个可以量化考核的具体指标。 这与以往监管部门“左下监管指令，右下政策引导”的做法有很大不同。 这些指标如果落到实处，那就是硬杠杆、硬指标、带牙齿的监管工具。 如果银行继续遵守监管要求，有自己的小伎俩进行更改和折扣，可能就很难运作了！ 或许，这是监管部门落实中央金融工作会议关于“完善房地产金融宏观审慎管理”政策要求的具体举措。
新指标落实的关键在于执行。 银行执行力的关键在于理解。 我们之前多次提到，在中央政策层面，银行要“平等”地满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。 这就是我们理解“三个不少于”的基本逻辑。 那么，基于这样的逻辑，我们应该如何理解“三个不低于”的具体标准和要求呢？
根据“三不低于”的具体表述，我们认为，要理解好、落实好“三不低于”，需要把握几个概念：（一）什么是“房地产贷款”； （二）什么是“房产贷款”？ “国有房地产企业”、什么是“非国有房地产企业”、“国有房地产企业”和“非国有房地产企业”有什么区别？ （三）“个人抵押贷款”如何定义？
（一）什么是“房产贷款”
文件编号1.57
原银监会2004年8月发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号）（以下简称“57号文件”）对房地产贷款风险管理进行了界定。 “房地产贷款”是。 57号文第二条规定：
房地产贷款是指“与房地产或不动产的开发、经营、消费活动相关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业住房贷款等”。
其中，“土地储备贷款”是指向借款人发放的用于征用土地、初步开发整理土地的贷款。 土地银行贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
房地产开发贷款是指借款人以开发、建设、销售、租赁等方式向市场开发房地产项目而发放的贷款。
“个人住房贷款”是指向借款人发放的用于购买、建造和大修各类住房的贷款。
商业住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造、检修各类商业用房的贷款。
2.S67报告
在S67《房地产融资风险监测统计表》（以下简称“S67报表”）填写说明（修订）中，监管部门根据上述57号文，明确了“从数据报送的角度来看，“房地产贷款”。 标准有详细解释。
S67声明指出，“房地产贷款”反映“报告机构为与房地产开发或房地产开发、销售、租赁、消费等相关活动发放的贷款”。 具体包括房地产开发贷款、房地产开发贷款、商品房购房贷款以及个人住房贷款、其他房地产贷款等。
（一）房地产开发贷款。 银行机构专门为房地产开发发放的、计划在房地产开发完成后收回的贷款。 存量土地储备贷款、扣除保障性住房开发贷款后的保障性住房项目土地开发整理贷款以及其他以土地出让收入为还款来源的贷款纳入本次统计。
（二）房地产开发贷款。 银行业金融机构发放的住房建设贷款包括土地开发阶段发放的贷款以及住房建设阶段拟继续发放的贷款。 这里的房屋是指“为进入房地产交易市场而开发的，或者在可预见的将来将进入房地产市场”的房屋，不包括经营主体建造和使用的工厂、宾馆、仓库和非营利性医院。 、学校、养老院等。房地产开发贷款可细分为：
（三）商品房购买贷款。 银行机构向企业和个人发放的购买商品房贷款，包括购买商品房贷款和购买住宅贷款。
（四）个人住房贷款。 银行机构向个人发放的购房贷款，包括新建住房贷款和二手房贷款。
（五）其他房地产贷款。 银行业金融机构发放的房地产贷款不包括房地产开发贷款、房地产开发贷款、商业性住房购房贷款、个人住房贷款，包括政府及团体购房贷款、企业购房贷款、经营性房产贷款、房地产租赁业务贷款、房地产贷款。 并购贷款、房产中介服务贷款、拥有权车位贷款等。投资性非自用标准化厂房建设贷款纳入本次统计。 “租赁住房经营贷款”和“租赁住房购买贷款”也包含在本项之内。
（二）如何区分“国有房地产企业”和“非国有房地产企业”？
我国有两种性质完全不同的企业：国有企业和非国有企业（私营企业）。 国有企业是指国家全资或控股的企业，而不是国有企业的控股股东。 其他非国家投资主体，包括企业法人（外资企业）或个人（自然人）。
一般来说，区分国有企业和非国有企业的标准主要取决于控制人是国家还是代表国家的投资者。 例如，财政部《财金[2024]87号》将“国有金融企业”定义为我国境内外依法设立的“国有金融企业”（包括国有金融企业）。实际控制的金融企业）基于控制标准。 ）、主权财富基金、国有金融控股公司、国有金融投资运营机构。”
就房地产企业而言，国有房地产企业是指国家全资或控股的房地产企业。 国有房地产企业以外的房地产企业一般可以纳入非国有房地产企业范畴。 由于控股股东的差异，国有房地产企业和非国有房地产企业在公司治理和经营目标上会存在一定的差异。 例如，非国有房地产企业以营业利润最大化为经营目标。 除了利润目标之外，国有房地产企业还比非国有房地产企业承担更多的社会责任。
但市场上也有一些房地产企业股权相对分散，既有国有股东，也有非国有股东，国有股东和非国有股东持股比例都不超过50%。股，不具有绝对控股地位。 是国有房地产公司还是非国有房地产公司？ 很容易产生分歧。
我们以万科为例。 万科股权相对分散。 前十大股东持股比例为58.34%。 其中，第一大股东为深圳地铁集团有限公司（深圳地铁）。 深圳地铁持有万科27.18%的股权，而深圳地铁的大股东及实际控制人为深圳市国资委。
根据1104表中《各类控股类型企业融资状况表》填写说明，国有控股可细分为国有绝对控股和国有相对控股两种形式。 国有绝对控制是指国有经济成分的投资者所拥有的实收资本（股本）占实收资本（股本）总额的比例大于50%的国有绝对控制。 ）的企业。
国有相对控股是指企业实收资本总额中，国有经济出资人拥有的实收资本（股本）所占比例不大于50%，但相对大于该比例具有其他经济成分的投资者。 国有比例相对控股； 或根据协议规定，虽然不大于其他经济成分，但对企业拥有实际控制权的国有协议。
对于双方投资者各持股50%、且不清楚谁拥有绝对控制权的企业，如果一方为国有经济成分，则按国有控股处理。 根据备案说明，万科相对国有。
那么，我们能否从这个股权结构来判断万科的股权性质呢？ 从控制权来看，深圳地铁虽然实际由深圳市国资委控制，属于国有企业，但其在万科的持股比例不超过50%，不具备绝对控股地位。 因此，从股权关系的角度来看，万科是不是一家国有企业是值得讨论的。
除此之外，万科还有一个不同之处。 这个区别在于，万科的管理团队可能是万科最重要的核心资产。 万科主要创始人王石和现任万科董事长于亮为万科打造了独特的管理体系和管理团队。 万科独特的管理体系赋予了管理团队相当大的自主权和决策权。 万科实际上是一个独特的实体。 国有资产作为控股股东，经营团队负责公司的实际运营。 （参见2023年11月3日本公众号文章：《》）
因此，为便于银行业金融机构准确运用“三个不低于”监管要求，监管部门需要对国有房地产企业与非国有房地产企业的区分标准进行科学合理的界定。
（三）“个人抵押贷款”如何定义？
“三不少”的最后一项涉及“个人抵押贷款”。 从规范文件分析，目前个人住房贷款一般可分为“商业性个人住房贷款”和“住房公积金个人住房贷款”。
我们理解，“三不低于”所指的“个人住房抵押贷款”是指商业性个人住房贷款，即银行以信贷资金向符合条件的自然人发放的用于购买住房的商业贷款，不含公积金。 贷款。 另外，从S67声明的描述来看，涉及个人住房贷款的声明数据仅提及“个人住房贷款”，包括“新建住房贷款”和“二手房贷款”，并没有使用“个人住房贷款”的表述。个人抵押贷款”。
因此，如何界定“个人住房贷款”需要监管部门予以明确，特别是：（1）“个人住房贷款”是否就是S67声明中的“个人住房贷款”？ 如果不是，如何区分两者？ （二）住房公积金贷款是否纳入“个人住房抵押贷款”统计？
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2023年是我国经历三年疫情冲击后经济复苏的元年。 国外风险挑战与国内多重因素交织，下行压力加大。 但总体经济持续向好，许多领域和指标出现积极变化。 具体到信贷领域，今年信贷总量增长合理，结构持续优化，实体经济融资成本下降，金融支持更加精准有效，各类结构性货币政策发挥作用，支持制造业、普惠金融、科技创新、设施建设等重点领域的基础支持。
2024年，我们仍要保持定力，扎实推进经济高质量发展，着力转方式、调结构、增动力，明确发展思路，制定经济政策，实施宏观调控，聚焦高质量发展，同时加快培育高质量发展。 新动能、新优势。
在新发展格局指导下，商业银行要统筹战略性控制信贷投资，及时优化信贷策略，继续加强对科技创新企业、制造业升级、新能源等领域的金融支持。引导优化产业结构，推动经济高质量发展。
今年以来，监管政策频频出炉，从“三办法一规定”征求意见稿、《商业银行资本管理办法（征求意见稿）》，到《商业银行金融资产风险分类》 《管理办法》，主要规范银行。 精细化信贷业务、资本计量管理、资产信用风险控制。 随着新政策的KTV，商业银行应及时采取措施调整策略。
本课程通过近期监管政策回顾、重点处罚领域分析、经济走势分析，帮助商业银行准确把握2024年信贷业务经营策略，为谋划良好开局提供指导性建议。
（课程设计）
1、2023年监管政策回顾与解读
1、2023年重点领域监管政策回顾与分析
（一）2023年两会经济增长目标和国务院机构改革
（二）央行银保监会2023年度工作会议政策导向分析
（三）商业银行监管环境分析及2023年监管形势研判
（四）稳增长背景下各省KTV的投资政策及要点分析
2、2023年商业银行风险管理新政策解读及对策分析
（一）《商业银行金融资产风险分类与管理办法》解读及对策
（二）《商业银行资本管理办法》解读及对策
（三）“三措施一规定”修订及影响分析
一）“三措一纲”主要内容回顾
2）流动资金贷款管理要求及合规管理原则
3）项目贷款、固定资产投资贷款的管理要求及合规管理原则
4）、并购贷款管理要求及合规管理原则
5）分析贷款期限，目的，扩展和重组管理要求
3.分析2023年政府平台和房地产等关键领域的监管政策
（1）审查政府债务政策和最新要求的分析
（2）审查房地产领域的政策和监管要求
（3）审查支持私人经济和技术企业的政策
（4）审查农村振兴政策的财政支持
4.分析包容性金融和小型企业服务领域的监管政策
2. 2023年的监管处罚和案件分析
1.分析2023年的监管处罚
（1）分析2023年前三个季度监管罚款的整体情况
（2）分析信用运营的处罚
（3）内部控制管理罚款的分析
（4）分析平衡表和代理业务的处罚
2.分析监管机构施加的共同处罚
（1）相关交易
（2）内部管理
（3）公司信贷业务
（4），零售和小额信贷
（5），房地产和政府平台业务
（6），贸易背景和账单业务
（7）银行间和影子银行业务
3.分析关键领域的典型监管处罚案件
（1）分析消费者贷款和信用卡业务罚款案件
（2）营运资金贷款罚款案件的分析
（3）商业物业贷款罚款的案例分析
3. 2024年商业银行信贷业务的业务策略
1.审查2023年的宏观经济状况
（1）审查2023年的整体宏观经济状况
（2）审查2023年商业银行的信贷延期和存款运营
（3）审查2023年关键领域的政策
2.在2023年的前三个季度中，上市银行对信用延期进行分析
（1）结构性差异很明显：大型银行正在稳步上升，而联合储备银行和中小型银行正面临“资产短缺”
（2）基础设施部门的信用运营分析
（3）分析制造和科学技术创新领域的运营条件
（4）分析小型企业和零售贷款运营
3. 2024年的宏观经济前景和分析
（1）分析国内经济和工业发展的要点
（2）货币政策预测和前景
（3）预测基础设施投资和政府特殊债券发行计划的关键领域
（4）房地产市场前景
（5）资本市场和债券市场分析
4. 2024年商业银行业务业务的总体战略
（1）使用政策窗口：在分析政府融资平台的风险清单方面做得很好
（2）面向市场的政府项目融资的支持：紧急和紧急基础设施，旧翻新等。
（3）制造：防止结构性多余风险
（4）技术创新：综合投资和贷款连锁服务
（5）存款营销：通过多个渠道扩大低成本存款
（6）中介业务：扩展代理业务
（7）包容性融资：消费恢复后必需品的市场
4.商业银行在2024年计划公共奖金项目的计划
1. 2024年城市投资平台融资和政府投资项目计划
(1). 各个地区的债务状况以及解决债务的进展
（2）现有的债务更换业务模型和重点
（3）在振兴现有资产的背景下的基础设施投资和融资商机
（4）2024年政府特殊债券领域的商机
（5）城市村重建和城市更新
（6）“紧急和紧急”基础设施
（7）“空笼子并替换鸟”项目
（8）关键运输项目
（9），EOD项目和实施案件
2.专注于支持科学和技术创新企业的项目计划策略
（1）分析科学和技术创新企业的运营特征
（2）2024年科学技术领域的发展趋势和关键行业
（3）2024年商业银行的技术创新企业业务策略
（4）为科学和技术创新企业加载金融产品
A.责任业务：现金管理产品和RMB资本池业务
B.资产业务：贸易融资，短期和中期现有贷款，项目贷款
C.投资银行业务：股权合并和收购，额外发行，员工股票所有权和债务融资工具
4）商业银行在2024年针对科学和技术企业的信用策略