南太平洋岛国汤加连日来连续火山喷发并引发海啸，导致全国通讯中断。 海啸还影响了太平洋沿岸的许多国家。
这不禁让人想起庞贝古城的灾难场景……蛰伏了一千多年的维苏威火山毫无预兆地爆发了，一个宏伟的文明仅用了18个小时就湮灭了……
2024年又是神奇的一年，我们共同见证历史。
言归正传，淘淘将为大家详细讲解北京重点板块的房地产市场。 如果有读者对北京110板块的市场结构不熟悉，可以先阅读以下两个链接：
2024年北京最强购房攻略| 110个板块客观比较（一）
2024年北京最强购房攻略| 110个板块客观比较（二）
这篇文章比较长，分为上、中、下三部分。 第一部分梳理通州古城板块的发展背景及配套资源价值。 第二部分和第二部分将分别点评该领域的新建房项目和二手房项目。
这些评论力求客观，因此请放心阅读。
一、通州老城区发展历程
通州区位于北京市东部，京杭大运河最北端。 长期以来被老北京人俗称为“通县”。
该地区历史悠久，早在新石器时代境内就有人类活动。 1948年底解放，通县、通州市分离。 1958年正式从河北省划归北京后，并入北京市通州区。 1960年更名为通县。 1、夜店招聘网7年取消通县，设立通州区。
图1：通州位置图
通州地域广阔，四通八达，交通四通八达。 西与朝阳区、大兴区、亦庄经济开发区接壤，北与顺义区接壤，东与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县隔潮白河相望，与河北省武清区接壤。南邻天津市和河北省廊坊市。 城市边界。
” 通州历来是北京与东方之间的重要交通要道，也是水运和仓储的重要场所。万国朝拜，八方贡献，水陆客商进京必经此地。也直接促进了通州经济的繁荣昌盛，享有“一京（北京）”、二卫（天津）、三通府并称“”的称号。
图2：古代通州的繁华
通州进入大家视野的关键一年是2003年，这一年，地铁八通线正式投入运营，通州区成为第一个通地铁的郊区县。 轨道交通给通州带来了新的发展机遇。 八通线通州段沿线的八里桥、通州北苑、果园、九社树、梨园等地区最先开发。 我们统称为通州老城区。
2003年，地铁八通线与地铁一号线在四会、四会东站衔接后，形成了百公里长的轨道交通线路。 此时，通州作为“沉#城市”的价值逐渐开始被发现。 。 当时通州的房价只有3000至4000元/平方米。 在北京工作的年轻人对北京CBD寄予厚望，选择了房价最亲民的地方。 虽然每天在火车上可能会面临拥挤的人群，但相对可控的通勤距离和较低的房价总价在今天创造了相当大的升值空间。 这成为了很多70后、80后人的坚强后盾和第一桶金。 这也是当今年轻人难以企及的社会发展红利。
图3：2003年建成通车的地铁八通线
通州区房价经历了两个较为强劲的价格增长阶段，基本集中在通州老城区的项目。 2010年以后，运河核心区的项目也参与其中。
第一轮价格上涨发生在2009年，这也是传奇的一年。 今年，北京刚刚成功举办夏季奥运会，大国形象、地位和人民自豪感达到了前所未有的高度； 今年，世界仍处于经济危机余波之中，国际环境严峻。 今年，中国经济依然保持强劲增长，超过德国成为第一大出口国，次年超过日本成为世界第二大经济体。
那还是一个靠炒方案、概念就能发财的时代。 在这样的宏观市场背景下，当通州区建设国际新城的理念传开时，房地产市场沸腾了，开始了第一波上涨。 当时，通州尚未启动限购。 一年时间，通州房价从不足1万元涨至2万元/平方米+。 随着“新国十条”的KTV，房价过快上涨的步伐受到限制，项目价格已调整回12000元/㎡左右。
第二轮价格上涨发生在2015年。2012年，北京首次提出“城市副中心”的概念，投资者已经做好了行动的准备。 2015年，北京市政府搬迁通州的消息传出，再次引爆通州楼市，部分项目销售价格突破3万元/平方米。 投资者大量进入通州房地产市场，希望享受副中心的发展红利。 但房价的上涨及其带来的公众关注引起了政府的担忧。 为了维持房价，政府于2015年8月宣布对通州住宅物业实行全面限购，2016年5月开始对商业、办公项目限购，随后于2017年推出“317新政”严厉打击扰乱市场的行为。 通州二手房价格率先下跌，新房购房热情受到抑制，市场回归稳定。 在推出这一调控方案的过程中，政府也不断探索调控方式和力度，逐步找到成熟的应对措施，不给市场投机炒作留下空间，严格抑制投机需求。
快进到2019年，2019年1月10日，北京市委、市政府摘牌仪式在原址举行，这意味着北京市行政中心正式搬离原址，通州区北京正式进入城市副中心时代。
图4：北京市政府新址
2、梳理通州古城板块价值
通州区释放了较多利好信息，但总体发展速度并不快。 我们可以将通州的整体建设时间与其他地区做一个最简单的比较。
从2015年7月北京获得2024年冬奥会主办权，到今天，短短六年多时间，石景山地区完成了城市面貌的快速更新。
图5：石景山区首钢园区
我们再看看通州区。 时隔17年，2003年首次开通的八通线终于与1号线全面融合。同时，八通线也不断向东延伸至环球影城站（可换乘7号线）。
此时，经过近20年的发展，通州老城板块已成为通州最成熟、最具价值、轨道交通布局密集、配套设施齐全的板块。 作为通州区城市副中心建设的核心区之一，该片区以文化旅游功能为主。 依托全球度假村和公共交通站点的部署，采用组团建设模式，提升区域宜居性。
无论板块价值有多高，也需要强大的人口厚度作为支撑。 2024年第七次人口普查显示，通州区是近十年来北京市常住人口流入最多的行政区，常住人口184万。 十年内常住人口流入高达66万。 平均每年约有6万至7万人涌入通州。 通州人口首次超过东西城常住人口182万，确立了北京新中心地位。 北京也取得了人口疏解的首个胜利。
我们来看看通州古镇的配套设施。
交通设施方面，广渠高速、京通高速、京哈高速、京沉高速4条高速公路以及八通线、7号线的开通运营，极大改善了通州老城与通州老城之间的交通。朝阳区。 连接。 同时，片区正在建设M22线，远期还在规划M102、M103、M104、区域快线等，有利于形成“一环六横四纵”轨道交通格局，将进一步缩短区段至运河核心区的长度。 、至亦庄、至朝阳区、至唐山等地，有效分担客流承载压力。
图6：“一环六横四纵”轨道交通格局
注：第一环：M102线； 六横线：6号线、22号线（平谷线）、八通线、城铁城市副中心线、京唐城际线、7号线； 四纵线：17号线、M101线、城际铁路联络线、市郊铁路联络线
在教育配套设施方面，中小学数量充足，但教育质量提升过程缓慢。 通州的新学校短期内可能无法与其他城市地区相比，更不用说“东西海”了。 但从长远来看，随着政府加大资源配置、大规模搬迁和名校引进，通州区的教育水平可能在3至5年内提升到新的发展阶段。 不过，目前仍存在很大的不确定性。 如果购房者是学区房，还可以再观望一段时间。 目前，通州老城区的小学有运河小学、第二实验小学通州分校、北京教育科学研究院通州第一实验小学、史家小学通州分校等。学校。 中学包括六合中学、首都师范大学附属中学（通州校区）。 ）、北京育才学校通州分校等
医疗设施方面，通州老城区仅有一所大型三级医院——北京东直门医院通州院区。 目前，医院一、二期工程已竣工并开放咨询，计划建设三期大楼。 未来，东直门医院计划将通州院区作为“东直门医院主院区”，通州患者在家门口就能享受到更高标准的医疗服务。
图7：东直门中医院通州院区三期工程中标公告
商业娱乐设施方面，通州老城区的领展广场、贵友大厦、万达广场、国泰百货等都是颇具规模的商户，可以满足人们的日常生活需求。居民。 同时，新落成的环球影城和城市大道也提供多元化的娱乐和购物体验。 但环球影城对房价的优惠有限，二期2.2平方公里仍在规划中（比一期1.8平方公里更大）。 由于经济环境的影响，目前可能还没有开工的计划，因此需要理性看待环球影城的效益。
图8：环球影城二期规划
在公园绿地配套设施方面，通州要建立层次合理、类型丰富、布局优化的综合性公园体系，让居民安居乐业。 目前，通州老城区公园缺乏，周边居民缺乏日常休息场所。 如果想去公园，基本要开车或者坐公交车去大运河森林公园、城市绿心等公园。 针对这一痛点，政府也开始加强老城区云景公园、梨园文化休闲公园等一批公园的建设，实现优质综合公园的均衡分布。 利用城市街角、废弃地、闲置地建设一批袖珍公园。
图9：“十四五”重点园林绿化工程清单
注：红框中项目为通州老城区拟建园林项目。