多产权建筑是指拥有两个或两个以上产权所有者的公共建筑、居住建筑和工业建筑，如办公楼、住宅、车库、酒店、商场、娱乐场所等。由于该类建筑的产权所有者从两三个到几十个不等，产权、管理权、使用权分散、相互交织，且建筑内各单位或场所的使用性质不尽相同，导致各单位消防安全职责不明确，日常消防管理不到位，损坏的公共消防设施未得到修复，建筑火灾隐患未得到整改。消防安全隐患突出，消防监管难度大。一旦发生火灾，极易造成群体性死亡和伤害，造成重大人员伤亡和财产损失，给城市消防安全带来严峻挑战。
近年来，我国多所有制建筑火灾隐患凸显，引发的火灾造成了严重的人员伤亡和经济损失。为预防和减少火灾，保障人身和财产安全，多所有制建筑消防安全管理应贯彻“预防为主，防治结合”的消防工作方针，明确消防安全责任，制定和落实消防安全制度和操作规程，不断提高自防自救能力。
1. 多产权建筑的消防安全责任
1. 一般规定
（1）多所有权建筑的业主、使用人应当协商确定或者委托统一管理单位，明确消防安全管理职责，对多所有权建筑的消防安全实行统一管理。
（2）多所有权建筑的业主、使用人、统一管理单位应当制定统一的消防安全管理规章制度，严格遵守有关消防安全管理规定。
（三）多所有权建筑的业主、所有权单位的法定代表人或者主要负责人为消防安全责任人。实施发包、租赁或者委托经营管理时，发包、租赁房屋的承租人在其发包、租赁范围内为消防安全责任人。消防安全责任人应当履行有关规定中单位消防安全责任人的职责，负责专有部分和共同部分的消防安全。实施发包、租赁或者委托经营管理时，当事人应当在有关租赁、委托等合同中明确消防安全第一责任人和各方的消防安全责任。没有约定或者约定不明确的，业主为消防安全第一责任人，消防安全责任由业主和使用人共同承担。
（4）多所有权建筑委托统一管理单位负责消防安全工作时，当事人应当签订合同，在合同中明确消防安全工作中的权利、义务、违约责任，消防设施的管理职责，以及消防设施维护、维修、更新、改造所需资金的管理办法。
（五）统一管理单位应当按照服务合同的约定履行消防安全职责，提供有效的服务。各使用单位应当为其使用区域指定一名消防安全管理人员，配合统一管理单位实施消防安全管理。
（六）多产权建筑应当设立消防维修基金，并按照《住宅专项维修基金管理办法》或地方政府KTV的相关管理办法执行。多产权建筑设立消防维修基金时，各产权人与使用人应当签订书面合同，约定各方应承担的消防维修基金缴纳方式、比例和管理方式。鼓励多产权建筑购买火灾公众责任险。
2. 业主的责任
（1）实施发包、租赁或者委托经营管理时，业主应当提供符合消防安全要求的建筑物。业主应当提供建筑物经公安机关消防机构验收合格或者竣工验收备案抽检合格或者备案的证明文件。
（2）统一管理单位发生变更时，业主应在交接前协助检查共用消防区域及共用消防设施，确保各项消防设施、设备完好、有效，并填写交接记录留存备查。
（3）业主在实施承包、出租或者委托经营管理时，应当核实使用人的用途，并书面告知承包方、出租方或者委托经营管理方，不得擅自改变建筑原使用性质和结构。确需改变建筑原使用性质或者结构的，业主应当督促承包方、出租方或者委托经营管理方依法办理相关消防手续。
（4）与使用单位签订合同时，应明确消防专用区域和公共区域、消防专用设施和公共消防设施的消防安全责任和义务。
（五）督促、配合统一管理单位配置、更新消防设施、设备，协助统一管理单位制定火灾隐患整改计划，及时落实建筑火灾隐患整改措施，消除火灾隐患。
（六）定期对物业区域进行消防安全检查，督促用户加强消防安全管理。
（7）协助统一管理单位建立专业消防队或者志愿消防队。
（8）履行合同约定的其他消防安全职责。
（9）履行消防法律、法规和规章规定的其他消防安全职责。
3. 用户的责任
（1）遵守统一的消防安全管理规章制度。
（2）负责作业、使用区域的消防安全。建立并落实作业、使用区域岗位消防安全责任制。
（3）定期组织使用区域防火检查，及时消除火灾隐患。
（4）督促、配合统一管理单位做好消防安全管理工作，协助统一管理单位制定火灾隐患整改方案、落实整改措施。
（5）定期检查、维护专用消防设施，确保疏散通道、安全出口的畅通和专用消防设施完好、有效。
（6）装修时使用专属、专用部位，不应影响消防设施、设备的正常使用和维护。
（7）协助统一管理单位建立专业消防队或者志愿消防队。
（8）履行合同约定的其他消防安全职责。
（9）履行消防法律、法规和规章规定的其他消防安全职责。
4.统一管理单位职责
统一管理单位是由物业业主或使用人设立或者委托，对多物业建筑进行统一消防安全管理的机构、单位或组织，可以是物业服务公司、物业业主或使用人一方、消防技术服务机构，也可以是业主与使用人协商设立的消防管理组织。
（1）指定专人或设立专门部门负责消防安全管理。确保多产权建筑自动消防系统操作人员取得消防相关职业资格证书。
（二）建立健全统一的消防安全制度，制定年度消防安全工作计划、消防安全工作财务预算和组织保障计划。
（三）建立完整的消防档案，妥善保存建设工程消防设计审查、消防验收备案、抽检资料、消防设施、消防灭火设备等相关资料。
（4）按照协议约定对管理区域内的消防设施进行日常维护管理。每年组织或委托具有相关资质的单位对多产权建筑的消防设施进行全面检查。检查记录应当完整、准确并归档备查。消防设施的检查应当按照GA 503的规定执行。
（5）组织开展对整个建筑，包括公共防火区域和用户专用区域的防火巡查检查，防止占用、堵塞、封闭疏散走道、安全出口、消防车通道等违法行为，确保公共消防设施完好有效。
（6）发现不能及时消除的火灾隐患或涉及公共消防安全的重大问题，应及时向物业业主、使用人报告有关情况。牵头制定火灾隐患整改方案，落实火灾隐患整改措施，并在整改期间做好防护措施。
（7）督促业主、使用人落实消防安全责任。
（8）配合公安机关消防机构或者公安派出所的消防监督检查工作。拒不消除火灾隐患的，应当及时向公安机关消防机构或者公安派出所报告。
（9）组织开展消防安全宣传、教育和培训，制定灭火和应急疏散预案并定期组织演练。
（10）按照规定或者需要建立专业消防队、志愿消防队等多种形式的消防组织，开展日常消防训练和群众性自防自救活动。
（11）履行合同约定的其他消防安全职责。
（12）履行消防法律、法规和规章规定的其他消防安全职责。
1. 一般要求
（1）多所有权建筑的统一管理单位应当按照国家有关规定，组织各所有权人和使用人结合建筑特点，建立统一的消防安全管理制度和操作规程，确保消防安全，并公布实施。
消防安全管理制度应包括：
a)消防安全管理职责；
b)消防安全例会制度；
c) 消防安全教育与培训制度；
d) 消防巡逻、检查制度；
e) 安全疏散设施管理制度;
f)消防（控制室）值班制度；
g)消防设施、设备维护管理制度;
h) 火灾隐患整改制度；
i)消防、电力安全管理制度；
j)易燃、易爆危险货物和场所防火防爆管理制度；
k) 专业消防队或志愿消防队的组织和管理制度；
l) 火灾灭火及应急疏散预案演练制度；
m) 气电设备检查管理制度（包括防雷、防静电等）；
n) 消防安全工作考核与奖惩制度；
o)消防安全管理文件及其他必要的消防安全管理制度。
（2）多产权建筑的业主、使用人应当严格遵守以下要求：
a) 消防验收或消防备案时确定的建筑使用性质不得改变；
b) 不得擅自改变建筑内部结构、防火分区、防烟分区；
c) 不应降低装饰材料的燃烧性能水平；
d) 不得损坏、挪用、占用、分割、拆除或者停止使用原有的消防设施；
e) 不得妨碍公共消防区域的正常使用，不得堵塞消防安全疏散走道、疏散楼梯和安全出口，不得占用、堵塞消防车通道和消防救援场地，并保证防火距离；
f) 不应设置架空管线、广告牌以及其他影响消防、遮挡排烟窗（口）的障碍物；
g) 人员密集场所的门窗不应设置影响逃生和灭火救援的障碍物。
（3）统一管理单位应当按照GA654的规定组织进行防火巡查和防火检查。
（4）实施建筑物室内装修前，使用单位应当提前告知统一管理单位，并依法提供办理消防手续的证明文件。统一管理单位应当告知使用单位在装修过程中有关消防安全的禁止行为及注意事项。
（5）建设单位应当负责多产权建筑维修、改造施工现场的消防安全管理，统一管理单位应当督促建设单位按照GB 50720的要求做好消防管理。
（6）业主、使用人应当加强防火管理，及时消除火灾隐患。统一管理单位发现火灾隐患时，应确定责任方及责任人，立即通知相关人员进行整改；不能立即整改的，应报请相应消防安全管理人员协商提出整改方案。整改方案应包括整改措施、整改期限及负责整改的部门和人员，并保证整改经费。各相关方应配合落实隐患整改方案。整改期间应采取临时预防措施，确保消防安全。
（7）在火灾隐患消除前，统一管理单位应当落实预防措施，确保消防安全。对不能确保消防安全，随时可能发生火灾，或者一旦发生火灾，严重危及人身安全的，应当督促使用单位对危险部位停产停业整顿。
2.防火巡查
（1）统一管理单位应当组织各使用区域消防安全管理人员至少每月进行一次联合防火检查；重大节日或者重要活动前，应当组织进行联合防火检查。
（2）各使用区域消防安全管理人员应当保证联合防火检查的正常进行，并按照GA654的规定对共用防火区域和共用消防设施进行重点检查。
（3）各使用区域消防安全管理人员应当组织对防火责任区进行日常消防检查。多属地建筑内公众聚集场所的消防检查，在营业时间内，应当至少每2小时进行一次；营业时间外，应当对营业现场进行检查，消除残留火源。
（4）消防巡检人员对违法行为应当及时纠正，无法就地处理的，应当立即报告统一管理单位或使用单位。消防巡检人员应当填写巡检记录，巡检人员和被巡检区域消防安全负责人或管理人员应当在巡检记录上签字，并留存备查。
3.防火管理
（1）统一管理单位应当依法加强易燃易爆危险物品的管理。
需要使用易燃易爆危险物品时，使用单位应当根据需要限量使用，进场前应当落实防护措施，并向统一管理单位提出书面申请，经统一管理单位书面确认后予以登记立案。
（2）建筑室内装饰装修工程，统一管理单位应当对使用明火实行严格的消防安全管理。
确需使用明火时，使用单位应当按照消防管理制度办理审批手续，并指定专人负责现场监管。施工单位和使用单位应当共同采取施工区域与使用区域防火隔离措施，清除明火区域易燃、可燃物质，配置消防设备，设置临时消防水源，确保施工和使用区域消防安全。进行电焊作业时，应当对使用明火的人员进行资质审查。公共娱乐场所营业时间内严禁明火施工。
（3）统一管理单位应组织有资质的电工对大楼内的电气设施进行定期检查，确保电气线路的消防安全。
（4）在设有炉灶、烟道等设施的多产权建筑中，使用人应至少每季度对炉灶、烟道进行一次检查，至少每年进行一次清洁保养。在炉灶、烟道等设施使用频繁的场所，可酌情增加频率。
4.消防设施管理
（1）多产权建筑的消防设施维护管理应符合GB 25201的有关规定。
（2）统一管理单位应指定专人负责消防控制室的日常管理。消防控制室的日常管理应符合GB 25506的有关要求。
（三）多产权建筑消防设施出现问题或故障时，统一管理单位应当及时与业主或使用人协商解决。当某栋建筑的消防设施需要暂停更新或维修时，统一管理单位应当采取相应应对措施并在该栋建筑内进行公告，同时向当地公安机关消防机构报告。
（4）统一管理单位应当建立建筑消防设施故障、消除的报告、登记制度。
5.安全疏散管理
（一）统一管理单位应当劝阻、制止搭建违章建筑或者堆放杂物，占用、堵塞、封闭疏散走道、安全出口或者消防通道的行为。对不听劝阻、制止的，统一管理单位可以将有关情况向社会公开，并及时向公安机关消防机构、派出所报告。
（2）任何物业所有者或者使用人不得堵塞安全出口、疏散走道、锁住疏散出口、安全出口或者在安全出口、疏散走道上安装围栏、卷帘门。
（3）多产权建筑安全疏散管理的其他要求，按照GA654《人员密集场所消防安全管理》的规定执行。
6.消防安全培训与教育
（1）统一管理单位负责组织开展经常性的消防安全宣传教育，普及消防安全知识和灭火、逃生技能。
（2）统一管理单位应当每半年至少对消防安全管理人员、消防控制室工作人员进行一次消防安全培训。
（3）统一管理单位应当组织对新进员工、岗位变动员工上岗前进行消防安全培训；对在岗员工的消防安全培训每年应当至少进行一次。
（4）统一管理单位可以采取以下形式对社会公众开展消防安全宣传教育：
a) 在公共活动场所显著位置设立消防安全宣传牌；
b) 建筑消防设施、设备应在显著位置设置消防安全标志，告知维护、使用的方法和要求；
c)根据需要编印有关消防安全、火灾报警、自救和逃生的宣传材料，供公众阅读；
d)利用单位广播、视频设备，播送消防安全知识。
7. 消防和应急准备
（1）火灾发生后，各使用单位应当立即组织初步灭火，引导人员撤离，并协助统一管理单位开展应急处置。
（2）统一管理单位应根据多权属建筑的实际情况，制定统一的灭火和应急疏散预案，预案内容、实施程序、消防演习的组织等应当符合GA 654《人员密集场所消防安全管理》的要求。
（3）统一管理单位应定期督促用户熟悉消防和应急疏散预案，每半年至少组织一次消防和应急疏散演习，并逐步修改完善消防和应急疏散预案。
全文请见：《多产权建筑消防安全管理》GA/T1245-2015