空置率上升，租金下降
小编走访多地发现，写字楼空置率高、空置期长的问题都不同程度地存在。 与此同时，写字楼租金价格下降，许多写字楼经营者甚至提出降低租金以维持入住率。
广西南宁东葛路延长线上的一栋写字楼七层，多间办公室的玻璃门紧锁，玻璃门下散落着写有联系电话的物业租赁广告。 由于整个楼层只有几间办公室被占用，走廊显得空荡荡的。 小编随机走访了8层、9层、11层，发现一层有23间办公室，往往只有七八间还亮着灯。
在11楼1120办公室门口， 小编透过玻璃看到，之前的公司留下了一棵“摇钱树”。 由于很久没有打理，地上落满了落叶。 “由于今年经济不景气，我投资的写字楼很难出租，很多邻居的房产都降价了，找不到合适的客户出租，有的写字楼甚至没有装修。”交付多年后。” 一位南宁市民告诉 小编。
从事写字楼租赁业务的南宁远地置业客户经理罗振思表示，目前A1、A2、A3楼写字楼出租率并不理想。 “高楼层的商户入住率还可以，但低楼层的空置率较高。” 他说，以前市场好的时候，客户早上会选办公室，不用交押金，下午就被别人租了。 但现在空置半年也是常有的事。 “以前写字楼租赁，一个月能成交五六笔，现在要成交一两笔已经很不容易了，有时甚至没有。”
小编走访北京、上海、深圳、天津等地的写字楼发现，不同程度地存在空置率高、空置期长的问题。 北京、上海等一线城市核心区域的甲级写字楼租赁并未受到COVID-19疫情的明显影响。 写字楼空置率居高不下，主要是由于非核心商圈写字楼和一般写字楼资源大量闲置所致。 戴德梁行发布的报告显示，第三季度上海甲级写字楼空置率升至21.9%，较第二季度上升1个百分点。
深圳写字楼空置率仍在上升。 第三季度空置率较第二季度小幅下降0.92个百分点至24.52%。 在天津，写字楼空置的现象也不容乐观。 数据显示，今年上半年，天津写字楼空置率为36.1%。 受COVID-19疫情影响，一些往年入住率良好的写字楼也出现了租金下降的情况。 天津国际大厦招商负责人陈田表示，目前国际大厦出租率为75%，比往年下降了15%左右。
与此同时，写字楼租金价格有所下降。 受多种因素影响，不少写字楼运营商甚至主动提出降低租金以维持入住率。 北京中关村的一栋写字楼里，得知一家专门从事国际游学的公司业务萎缩后，物业承诺，如果该公司再续租一年，租金将降低25%。
“今年与往年不同，一些租户退租了，同时客户对价格更加敏感，每平方米平均租金下降到130元，比以前低很多。” 南宁市一甲级写字楼招商负责人表示。
戴德梁行发布的报告显示，第三季度，得益于市场租赁需求的逐步恢复以及新型冠状病毒疫情的有效控制，尽管北京及五个核心商圈的市场租金延续了自去年以来的下降趋势。年初以来，降幅较二季度有所扩大。 环比收窄，分别下跌2.8%和2.9%至每月每平方米348.4元和393.2元。
在上海、广州等一线城市，商圈租金也有所下降。 第三季度，上海甲级写字楼租金环比下降0.97%，降幅较第二季度收窄。 广州甲级写字楼租金小幅下降0.8%至每平方米每月183元。
此外，新商圈招商压力大，销售困难。 位于天津新八大里商务区的一栋写字楼投资经理王玉然表示，目前该写字楼的出租率约为70%。 即便如此，仍是附近入住率较高的写字楼。
在经济下行压力下，投资者保持观望态度，二三线城市写字楼销售低迷。 亿居科瑞研究数据显示，2020年1月至8月，南宁市6个城区写字楼销售面积合计47.9万平方米，成交量27.1万平方米，成交率为56.5%。 许多写字楼面临着较大的销售压力。 位于南宁市中心城区的一栋写字楼销售面积为28万平方米，目前成交比例仅为20%左右。 据项目负责人介绍，采购人群中投资者不少，观望的人也不少。
资源供给过剩加速行业洗牌
受访者表示，当前各地写字楼空置率居高不下的背后，存在市场供大于求、产业结构不合理等多重因素。
——写字楼供大于求。 今年上半年，深圳吸纳甲级写字楼面积约14万平方米，超过2019年全年吸纳量。随着供应量连续四年大幅上涨，写字楼市场逐渐饱和。
深圳市规划和土地发展研究中心总规划师邹兵表示，一些城市产业转型升级较快，一些原有产业空间不能完全满足产业新业态发展需要。 为了吸引更多现代金融、总部经济、研发创新等现代服务业的到来，从而增加商务办公等现代服务业的用地供应； 同时，一些城市允许老工业区的工业用地建设为介于制造功能和商务办公功能之间的创新工业用途。 房屋的外部形态是办公楼。
戴德梁行华南西区研究部总监张晓端预计，2020年至2024年深圳可能进入市场的甲级写字楼供应量将达到791万平方米。供过于求，未来几年深圳甲级写字楼将继续保持较高的空置率。”
——疫情影响租赁活动。 第一太平戴维斯和CCEF提供的数据显示，在北京、上海、广州、深圳4个一线城市和杭州、成都、武汉等14个二线城市等18个样本城市中，除南京、苏州外，其余16个城市写字楼租金已连续一年多下降。
业内人士表示，近年来，多地甲级写字楼供应量增长较快，但企业需求增速明显赶不上写字楼供应增速。 在写字楼资源供过于求之际，疫情加剧了市场的去库存压力。
高力国际华北研究部总监陆明认为，企业整体营收增速受大环境影响。 随着疫情防控常态化持续推进，社会生产生活逐步正常运转，但居民消费仍受到一定制约。 这些因素在一定程度上影响了需求的反弹。
——部分城市新兴产业不足。 天津财经大学教授丛毅认为，目前一些城市正处于产业结构调整阶段。 互联网和平台经济发展尚未完成，缺乏一批能为商业地产带来需求亮点的互联网龙头企业、在线教育等新经济体。 企业。
在北京、上海、广州等地，信息传输、软件和信息技术服务业、金融业已成为写字楼的主要吸引力。 前期扩张迅速、租户结构以初创公司为主的商业品牌开始退出租赁和物业，行业洗牌加剧。
科学合理规划促进健康发展
受访者表示，大量写字楼的出现，一方面增加了城市景观和天际线，促进了固定资产投资增长，展示了当地经济社会发展的成就。 另一方面，其隐藏的风险也不容忽视。 建议在控制商业建筑数量和规模的同时，合理制定和规划城市发展路线。
南开大学滨海研究院副院长薄文光认为，商业建筑的资本回报率并不高，很多城市拔地而起的摩天大楼只是为了展示城市形象。 从办公资源供大于求的现状来看，顶层设计需要合理规划。
广东省城乡规划设计院住房政策研究中心副主任李玉佳认为，近年来，一些城市及其各城区开展了招商“竞赛”，新区频频涌现。与纽约曼哈顿和伦敦金融城等标志性地区竞争。 。 当前，企业和个人创业越来越务实，依靠高端写字楼装修来获得市场青睐是不现实的。 因此，各地要降低预期，放慢脚步，合理制定和规划城市发展路线。
同时，我们也会调整土地供应思路。 深圳市规划和自然资源局副局长王策飞介绍，针对土地供应结构失衡导致的写字楼供过于求的情况，深圳2020年减少了商业用地供应，以优化土地供应。使用结构。
其次，在税收、金融等方面KTV积极政策。 广西房地产业协会副会长李景新建议，写字楼招商可以从企业分散招商转向政府统筹协调的集中招商。 写字楼资源闲置率高的问题已经持续多年，无法通过市场自身调试来解决。 “放水、培育资源”需要政府引导。 龙光地产广西区域公司营销管理部负责人陈亮认为，金融市场的支持也至关重要。目前贷款难、门槛高、利率高“写字楼一次性贷款最高限额为500万元。” 建议金融机构适当放松政策，激发市场活力。”
此外，还将根据新的市场需求调整发展方向。 薄文光认为，商业建筑开发商应走出误区，不能只专注于建设“高端”项目。 他们还可以为新兴中小企业“量身定制”一些“亲民”的办公资源。 虽然租用写字楼的成本不低，但技术范式的变化引发了办公形态的诸多变化：腾讯会议、钉钉等办公软件的出现和功能的不断完善，导致一些中小企业的办公空间不足。资金失去了租用办公场地的机会。 动机。 因此，针对这部分需求，要求开发商转变思路，让中小企业不再“望楼兴叹”。
（ 小编秦星星、梁姐、关桂凤、张超、赵瑞熙、李婷、郑俊田）