深圳概况
深圳是中国第一个经济特区、全国第四大城市、世界第五大金融中心。 短短40年的时间，它从一个沿海小渔村一跃成为中国一线城市。 成为中国港口最多、唯一拥有海、陆、空港口的城市。 它已成为中国与世界互动的主要门户。 新时代背景下，深圳以粤港澳大湾区核心城市的高度和全球创新视野，不断创造城市经济发展奇迹，为有梦想的年轻人提供创造机会。财富的奇迹。
城市发展
都是国际大城市，但深圳没有北京那么古老，也没有广州那么丰富的文化积淀。 深圳因创新开放而充满活力。
罗马不是一天建成的，但深圳却似乎是一夜之间崛起的。 1979年，邓小平注意到了这个南海小渔村，并在这里画了一个圈。 1992年邓小平第二次来到深圳后，被深圳蓬勃的活力所鼓舞。 深圳带着他坚定的改革开放道路开始再次腾飞。 20世纪80年代，160米高的国贸大厦以“三天一层”的速度创造了“深圳奇迹”； 20世纪90年代，383米高的地王大厦以“九天四层”刷新了深圳的速度。
二十年来，深圳凭借京基100、平安金融中心等世界级超高层建筑不断刷新国人对深圳的印象。 深圳经济快速发展，GDP总量超越香港，成为国际金融城市。 阶段。
40年来，深圳从一个边疆小渔村发展成为令人惊叹的具有国际影响力的新兴现代化城市。
充满活力的城市
深圳的街道和公园总是充满活力，因为这是一座年轻人的城市。 深圳2100万人口平均年龄仅32.5岁，引进人才平均年龄仅27.07岁，其中60%以上拥有学士及以上学历。
深圳是一个以外籍人口为主的移民城市。 成千上万的人涌向这片充满理想的土地。 它非常具有包容性，来自中国各地和世界各地的人们都可以很容易地融入其中，在深圳形成动态的碰撞和融合。
年轻人带来了全国各地的资源和资本，聚集在深圳，形成了全球商业网络。 正是在这种蓬勃发展的商业环境中，深圳300多家上市公司成长起来。 房价高也是深圳这么高的原因。 聚合商业价值的体现。
脱衣城
在深圳，很难像北京、上海那样听到“内环”和“外环”的概念。 随着二线口岸的禁止，深圳“内外车道”的概念逐渐消失。
与平原城市的城市发展格局不同，深圳的城市发展受地形制约较大。 山地海岸的地理环境决定了其沿海岸线呈带状发展，形成多核心、多中心的独特格局。
土地面积相对较小。 全市16平方公里范围内，山地面积占30%。 深圳除绿地和市政建设用地比例较高外，实际可建设用地仅有1100平方公里。 城市新增用地面积主要依靠旧改复垦。 旧房改造成本高、填海周期长，决定了深圳城市发展用地的稀缺性。
深圳共有红皮书、小产权、军用房产、农房等各类住宅物业共计450万套。 红皮书商品房仅有180万套。 与2100万常住人口和约700万户家庭相比，深圳共有450万套住房。 住房需求和住房供求异常紧张。
这也决定了深圳房地产的一个长期基本面——供大于求。
市区
深圳沿海地带发展的城市格局决定了其多核心、多中心的发展趋势。 城市已形成福田—罗湖、前海—宝中双核布局，形成沿珠江东岸西接广州、沿光明北接东莞、沿光明南接东莞的三大重点城市发展带。沿龙岗、坪山向东连接惠州。 是连接粤港澳大湾区主要城市和地区的区域核心枢纽城市。
深圳各区联系紧密，同时产城均衡发展，各区形成了各自的商业、商业中心和住宅群。 区内的城市设施足以满足该区的生活、工作和消费需求，从而有效避免了城市拥堵、噪音等一系列都市病，带动了同心环的发展。
罗湖
罗湖作为深圳最早开发的区，拥有最完善的生活设施、最便捷的地铁、以及非常好的配套学校和医院。 罗湖房地产受香港影响最大。 房屋以小户型为主，大户型房屋相对较少。 有很多港式设计的社区和户型。 由于罗湖区无土地可开发，目前不少旧房改造正在进行中。 由于新项目很少，只要有新项目上马，大型社区的花园单价就会很高。 比如新开业的中海天专单价为12万。
由于罗湖的住房单位面积较小，单价较低，租金普遍较高，是典型的新手友好型住房开发区。
福田
深圳市政府所在地，深圳市政治中心、金融中心、文化中心。 福田处于第一梯队，以深圳老牌豪华住宅区香蜜湖为首。 学校和医疗设施都是一流的。 闹中取静，是有钱人住的地方。 均价13万+； 香梅北、景田、莲花、市民中心等区域处于第二梯队，均价8万+； 梅林、华强南、保税区处于第三梯队，也是目前福田的低地，均价在6万元左右。
毕竟福田是深圳早期开发的老区，所以医疗、学校、商业设施齐全，地铁网络最密集。 随着高铁新开通，从深圳北经福田站至香港西九龙仅需14分钟。 这也是一个很大的优点。
南山
整个南山分为几个区域：科技园、前海、后海、华侨城、蛇口、西丽、南山中心区。 南山区现有上市公司144家。 人均工资35万，达到发达国家水平。 因此，南山的购买力非常强。 不过南山的均价接近10万。 有的地区，1000万只能买一个89平米的小三。 目前低洼地在西丽地区，价格在6万左右。 因此，很多在南山中心区买不起的人就会溢出到周边地区。
目前有6条地铁途经南山，整个地铁交通便捷。 前海自贸区未来将有80万+就业人口，大铲湾将有35万+就业岗位。 这对于区域采购是有力的支撑。 整个南山区房价都比较高，西丽、桃园地区也有性价比不错的楼盘。
盐田
深圳多山，与盐田隔着梧桐山。 罗湖到盐田的地理距离并不远，但只有一条惠深沿海高速经过，要经过多条隧道。 一般情况下只要半个小时，但经常会堵车，只能往前走，没有出路，导致心理距离很远。
盐田背山面海，腹地太少，无法形成商圈。 但盐田港的货物吞吐量却是全国最大的。 梅沙和梅沙的旅游业也很好。 可以考虑投资旅游地产。
宝安
宝安分为宝安中心、新安、西乡、碧海四个主城区和大空港区、十堰两个非主城区。 宝安紧邻南山，继承了南山超强的购买力，并有大机场的概念，腾讯科技岛、大铲湾、宝安国际机场也在不断扩建。 整体升值空间非常大。
目前宝安中心新盘已售出10万元，周边二手新盘价格在8万元左右。 宝安区仍在快速建设中，城市更新速度很快。 深圳的速度在宝安最为明显。 的。
龙华
龙华区由龙华、观澜两个区组成。 目前学校、医院等基础设施建设是深圳最发达的。 未来，整个区域将有35个大型商业综合体。 已开通的深圳北至香港西九龙仅需24分钟。 由于承接福田溢出的中心区位优势，得到多方强劲购买力的支持。 以红山为中心，回龙湾、水榭泉五期为第一梯队，价格在8万至10万不等。 第二梯队集中在民治、红山二线附近，均价在5万到6万之间。
观澜目前有25个旧改造项目在进行中。 目前，4号线扩建工程正在进行中。 现有有轨电车未来将形成双轨交通。 另外，龙华府处于观澜的有利位置。 未来将会有很大的机会。 。 目前均价为4.2万至4.3万，需要较长时间的增长。
龙岗
龙岗主要分为坂田、布吉和龙岗中心区。 由于2010年在龙岗中心区举办的大运会带来的大量基础设施项目，整个城市都得到了改造。 但由于中心区没有较大的产业支撑，相对不适宜居住和工作。 目前价格在4万到5万多。 ，价格也不便宜。 整个龙岗区的产业都集中在坂田，其中华为和富士康是坂田的两大纳税大户。 每当华为、富士康发年终奖时，坂田周边房价都会上涨10%左右。
由于龙岗房租较低，不少上班族在龙岗租房，最终不得不返回罗湖、福田、南山上班。 但目前龙岗仅有地铁3号线和龙岗大道1条提供对外通勤，交通受到严重限制。
明亮的
光明原属宝安区，2007年独立设区，目前没有地铁经过。 只有龙大高速、南光高速穿过。 公共交通存在瓶颈。 不过，未来计划有两条地铁通过。 光明城高铁站将连接广州、深圳、香港三座城市。 因此，光明现在是深圳不可多得的房地产投资低地。 光明的产业主要分为两大类，一类是农产品旅游业，另一类是磨料磨具制造业。 有很多工业区。
光明旧改项目47个，正在更新24个。 如果光明旧改造完成，光明后期的增值潜力还是比较大的，但只需要做好5到15年的长期规划即可。
坪山
坪山位于深圳东部，交通不是很方便。 没有地铁，只有坪山大道和深汕公路两条高速公路。 通勤不太方便，身体和心理距离都比较远。 该产业主要由比亚迪支持，因此坪山政府直接批地给比亚迪建设孕妇房和商品房。 员工福利单价为每平方米18000元，但必须签订合同，产权10年后才能出售，而周边其他房产售价为一平方米。 32,000。 投资意义不大，投资回报率也不如投资中部地区普通房产高。
大鹏
整个大鹏都是山地，可开发的腹地很少。 产业以旅游业为主，无其他配套产业。 距惠深沿海高速仅一条山路。 道路不方便。 在人们的印象中，去大鹏鹏大多是去海边旅游，比如杨梅坑、玫瑰海岸等。
西永周边有很多知名酒店，每到周末都爆满客人，所以大鹏更适合做旅游地产。