来源 | 21世纪经济报道（ID：）
小编丨唐少奎
1月17日，王小雨给同学发了一篇正在流传的关于上海学区房价#涨的微信文章，想知道上海的二手房会不会开始#涨？
王小昭家住浦东的一个小区。 对应的公立小学是竹园小学，是典型的学区房。 据他介绍，最近社区的房屋交易量比以往明显增多，价格一周内上涨了10%。 王小昭居住的单位共有12个单位。 2017年至今已售出4套，均为有幼儿园孩子的家庭。
事实上，自2020年新政策实施以来，上海学区房发生了非常明显的变化，学区房无论是交易量还是价格都呈现出快速增长的态势。
北上广深一线城市的学区房拉动二手房量价齐升，是本轮房价上涨的主要表现。 进入2024年，一线城市二手房价格全线上涨。 统计局数据显示，2020年12月，一线城市二手房价格涨幅中，北京涨幅明显。 不过，近一个多月以来，涨幅最快的不再是深圳。 上海和广州已经后来居上。
受疫情影响，一线城市学区房需求大幅增加，包括深圳、上海、广州、北京等。 本轮年末尾盘房区表现最为明显。 大量留学人员回国，市场需求增加。
新政策KTV：学区房价上涨
21世纪经济报道 小编走访上海一家代理店发现，近期学区房出售量明显增加，业主涨价严重。 如果一个小区进入无房供应阶段，只要有房子，业主一晚上就会跳价200万。 已经出现了。
中介人士反映，2020年私彩新政KTV后，全国公办、民办学校的初中、小学格局将发生巨大变化（高中暂时没有受到太大影响） ）。 上海是一个典型的初中民办强、公办薄弱的城市。 在这一轮政策改革中，初中、小学的结构发生了翻天覆地的变化。
此前，上海学区房溢价不强，关注度不高。 “但民办摇号后，这种格局可能会发生重要变化，公办中小学的‘稳定’优势将会显现，吸引更多家长到公办学校对应的学区买房。” 买家表示，有中介工作人员前来咨询。
徐汇区某学区的著名住宅小区东方曼哈顿，一直以来都有至少40套楼盘在售，但现在只有12套楼盘在售。 2020年8月，该小区一套194平米的房子以1880万总价售出。 本月初，一套带车位的同类型房屋成交，总价2700万； 顶楼另一套407平方米的房子被出售。 该户型总价5000万，两周内迅速售出。
据不完全统计，目前上海学区最贵的住房超过20万元/平方米。 在其他一线城市，学区房价也在疯涨。 北京最贵学区的住房约为25万元/平方米，深圳学区的住房目前最高达到32万元/平方米。
美联物业全国研究中心主任何千如表示，学区房房价高与教育资源分配不均有直接关系。
市场不可持续？
一手房和二手房是一个联动市场。 中原地产首席分析师张大伟认为，这波市场行情将持续到春节后的印度春节。 2020年，商品房销售面积1万平方米，同比增长2.6%； 商品房销售额1网络投稿，增长8.7%。
2020年尽管有疫情，中国房地产历史纪录依然可以刷新。 张大伟指出，主要原因如下：
一、信贷政策总体宽松。 居民中长期信贷余额5.95万网络投稿，创历史新高。 信贷政策总体较为宽松；
其次，虽然下半年调控政策有所收紧，但从全年来看，宽松已是主流，人才政策爆发，部分城市明显出现新动向，刺激了市场需求。 年内，超过100个城市降低落户标准，这些政策增加了购房需求；
三是疫情后购房需求增加，特别是海外投资大幅下降，资金回流。 此外，居民改善需求也明显增加；
4、全国区域分化，特别是东部地区成为龙头，长三角、珠三角房价普遍上涨。 中西部地区略有稳定，部分地区甚至持续调整。 再加上全国房地产投资增速同比增长0.7%，房地产企业到位资金同比增长8.1%，全国贷款增加19.63万亿，张大伟认为，全国房地产投资已开始全面复苏。
但另一位业内资深人士则认为此轮行情不可持续。 他指出，近期上海二手房价格居高不下。 一方面是一手房价格大幅上涨，另一方面是学区房造成的。 总体来看，本轮房价上涨是多重因素共同推动的：
（一）促进资金流动性；
（2）上一轮市场行情（2016-2017年）购房者置换需求释放；
（3）学区住房需求——二孩政策放宽后，上海在2016年至2017年经历了户籍人口出生小高峰。
中介与资本的集体狂欢？
21世纪经济报道 小编发现，中介机构在向客户的说辞中不断释放库存不足的信息。 市场上流传着这样一种说法：“上海现有二手房库存为4.2万套，按目前价格计算，每月约2.7万套（2020年销售量达到2.9万套（2018年12月）”。两个月后，上海将不再有二手房出售。”
对此，中原地产市场分析师陆文曦认为，上海每周新挂牌量在1万套左右，每月4万套左右。 按月均成交量3万套计算，一个月还有1万套未成交。
据他透#，目前上海市房管局没有二手房库存统计数据。 也就是说，没有二手房的库存数据，只有机构整理了每周的挂牌数据。
陆文曦还指出，学区房其实只是很小的一部分，而学区房对应的学校都是一线公立学校。 此类社区估计占整体市场的3%左右，并不是主力。 新东地产创始人徐东透#，近期在其公司门店销售的二手房中，学区房占比30%左右，整个上海市场也相差无几。
徐东告诉21世纪经济报道，近期上海学区房价的上涨，从2016年3月起，上海对非上海居民实施为期五年的限购政策就可见一斑。 近两年，已有大批人陆续达到五年社保上限。 这批人放出的购房资格数量很大。 当一手房摇号概率太低时，他们更倾向于买学区房； 疫情导致不少原本打算出国留学的学生到国内找工作，上海成为他们的首选，从而产生了住房需求。
徐东认为，资金流入上海楼市的情况也很明显。 拆迁重建和货币补偿释放了大量购房资金； 上海放开人才政策：985所高校毕业生直接落户上海，落户政策放宽，释放2万个购房指标； 投资 通过公司购买房屋的人数有所增加。 一般来说，在上海开公司，投资3000万，就有资格买房； 2020年的货币宽松将导致更多资金流入房地产； 此外，大宗商品（钢铁和水泥）、消费品和生活必需品、劳动力成本和土地价格的上涨都推动了上海房价的上涨。
陆文曦认为，这是市场结构性失衡的表现，而不是楼市的大一波市场走势。 此次，学区房、次新房增幅较多，但郊区“老、破、小”房增速并未跑赢市场。
（文中使用王晓宇化名）
钟伟：房地产早已告别辉煌岁月
钟伟（民生加银基金首席经济学家）
不妨笑谈世事，洗去苍凉； 楼市大起大落，一转眼已经二十年了。 我对房地产的关注纯属偶然。 主要是因为太多所谓学者的发言让我感到震惊，他们的发言含糊其辞。 此后，作为中国房地产的旁观者和思考者，我持续关注着这一天。 种种迹象告诉我们，由于行业周期的原因，房地产已经是“莲帽送斜阳，青山独归远”。
首先，公众的关注早已不再。
就像今天腾讯、阿里巴巴、美团霸占屏幕一样，十多年前，房地产绝对是热议的焦点。 从中央媒体到地方都市报纸，从高峰论坛到开幕式，房地产始终处于舞台的中心。 有人说房地产是支柱产业，有人说房地产绑架了中国经济，有人说楼市正处于泡沫前夜，有人说楼市是刚性泡沫，等等。 如今，说到房子，人们还是又爱又恨，但楼市绝对不在热搜上，开发商也不再是焦点。 2017年下半年以来，房地产就像曾经的一线明星一样，失去了票房和粉丝。 2018年以来，如果排除合资合作开发力度加大，导致行业数据夸大20%左右的情况，应该说房地产开发销售的鼎盛时期已经悄然过去。
这在某种程度上提醒我们，房地产业野蛮增长和鲁莽英雄主义的时代已经结束。
第二，房子差不多够用了。
经过20年的快速增长，中国人均居住面积已超过30平方米，住房比达到1.07，中国人拥有自己住房的比率位居世界前列。 尽管平均水平可能掩盖了许多问题，但总体而言，住房市场与中国经济处于大致相同的阶段，正在从温饱转向小康。 拥有房子并不一定意味着生活舒适。 中国约50%的城市居民仍居住在上世纪的破旧老旧小区，20%居住在10年以上的老房子里。 只有30%的人住在相对较新的房子里。 中国一线城市25%以上的常住人口仍然依靠租房维持生计。 从这些趋势中可以看出每年新婚和离婚的家庭数量，以及新建住房的数量，仍然可以支撑楼市十几年的高位产销。
不过，房屋存量基本充足。 至于重点城市的房屋质量，则不尽如人意。 房地产数量快速增长的巅峰时刻已近过去，但完善和品质的道路仍然漫长。
第三，住房相关政策就是这样。
2017年之前，住房相关政策受到多种因素影响，尤其是经济波动。 政策频繁且动态不一致，几年内发生变化是常态。
2016年底，“房子是用来住的、不是用来炒的”逐渐清晰并被广泛解读。 2017年3月至今，住房相关政策以稳地价、稳房价、稳预期为重点，启动了稳定楼市的长效机制。 到目前为止，政策框架尚未发生剧变。 房地产树再大，也无法长到天上。
2017年以来，中美贸易摩擦和COVID-19疫情引发经济起伏，但住房相关调控从未被作为刺激经济增长的短期政策。 “房价永远上涨”的市场预期已不再像以前那样。 非重点城市楼市保持稳定属正常现象。
在可预见的未来，比如“十四五”期间，全国范围内房地产市场调控基调转变、房价不合理大范围上涨的可能性可以说是存在的。非常苗条。
四是销售模式制定困难。
难不难甚至不需要深入分析。 2015年之前，开发商在富豪榜中扮演着非常重要的角色，但此后明显下滑。 与此同时，上市房地产公司并未受到投资者的青睐。 2011年以来，前10名房企市值增长约3倍，估值普遍被低估。 这些反映出高负债、高周转、高增长的“三高”路线已不再可持续。 目前开发和销售规模受到很大限制。 这些限制可以被描述为昂贵的土地、紧张的资金和低迷的价格。 优质土地储备的获取越来越困难，好土地、好项目政府也很难批出好价格。 在一些重点城市，甚至出现一手、二手地价倒挂的奇怪现象，报名基金就像买彩票一样。
不仅如此，开发商还遭遇了持续严峻的金融环境。 此前，央行曾划出三道红线。 随后，银保监会主席郭树清指出，银行贷款中，住房相关信贷占比约39%，非银行住房相关融资占比更高。 已构成系统性风险的首要因素。 可以看到，开发商正面临着销售利润空间缩小、混地拿地依赖程度加大、产品销售整体放缓、住房相关税费不减、融资收紧、报表修改难度加大等诸多挑战。
第五，房价非常昂贵。
如果不出意外的话，中国可能会在2024年或者2024年达到高收入国家的门槛。在此之前，中国主要城市的房价可能已经处于发达国家水平。
房价确实已经不便宜了。 中国绝大多数百强县，房价均不低于1万元。 在一线城市，买一套房子需要一辈子的努力。
一个虚拟的例子是，假设有两位优秀的985大学毕业生，两人都有幸在北京、上海、深圳的金融机构找到了工作，职业生涯也算中等偏上。 那么他们整个30年职业生涯的税后收入可能在800万到1000万元之间，一套像样的房子连本金和利息至少要8到900万元。 这需要年轻夫妇双方的父母提供大约3至400万元的首付，而在我职业生涯的前10年里，我一直入不敷出。 假设一个小家庭30年的基本生活费用为300万，育儿费用约100万，出行、购车100万。 所以这对勤奋优秀的年轻人退休时，实际上只有三五百万的积蓄。 这也假设他们没有太大的压力来赡养父母或供孩子出国留学。
如今，重点城市的房价确实已经成为大多数年轻一代难以承受的问题。 随着中国人口老龄化加速、家庭净储蓄率持续下降，广大民众对高房价的承受力越来越弱。
第六，炒房不再有趣。
这并不意味着买房就会被卡住，而是从资产配置的角度来看，炒房轻松获利的机会正在缩小。 过去，高峰期售楼处人头攒动。 当前，各种调控机制使得人们很难随意买房，通过银行抵押炒房、加杠杆更是困难重重。 与此同时，房价也不再像过去那样普遍上涨。 为什么少数人仍然热衷于炒房？ 原因在于上海、深圳等少数城市还存在一些碎片化的新旧房价倒挂机会。 尤其是深圳，是众多新兴产业和年轻大学生的聚集地。 您还应该谨慎基于此进行套利。 价格倒挂意味着新房的品质通常不是很挑剔。 随着市场预期的变化，这种倒挂现象将会缩小甚至消失。 天津、厦门、福州等都是例子。
与排名前50的百分位股票基金相比，与相对稳定的信托产品相比，炒房收益不再具有任何优势。 更何况，房产交易税和流动性折扣导致房价小幅上涨了十几个百分点，并不意味着利润。
看来，随着近20年来城市化进程的快速推进，房地产已经逐渐告别了巅峰时刻。 明智的投资应该超越经济周期，拥抱朝阳产业。
二十年前，房地产业蓬勃发展。 这也是万科上市以来股价涨幅超过300倍，成为A股前五股之一的原因。 这也是为什么进入新世纪以来，中国约有13%的富人是通过炒房致富的。 是的，炒房曾经是继创业、打工之后的第三大致富因素。 但现在中国的楼市或许已经真正进入了新常态。 房地产仍然是价值数十万亿的重要产业。 期望房价普遍上涨可能不太现实。 了解行业周期非常重要。 邮政服务曾是19世纪末美国非常突出的行业。 据说，美国大约10%的耕地被用来为邮政系统的马匹提供饲料。 现在呢？ 那些对中国八分钱邮票有记忆的人，想必已经不再年轻了。
虽然目前一手房和二手房价格倒挂仍然部分存在，而且虽然2024年通胀可能会上升，但可能对推高房价有一定作用。 虽然在一线拥有房子从来都不是一件容易的事，但“房住不炒”的政策或许不再只是一项政策。 誓，乃是楼市大势所趋。 除了重点城市的少数优质楼盘外，大部分房子恐怕都很难再炒了。 减持就更好了。 除非你是一个已经实现了人生小目标的富人，否则你可能要考虑摆脱房价永远上涨的执念。
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