刚刚过去的2024年,燕郊楼市的消息多次登上热搜,从房主“免费”送房,到暂停还贷、止赎激增,从房价“腰斩”或甚至向开发商“跪下”降价、清盘。
在房价涨跌的“神奇”情节中, 小编与几位投资者、北票人和当地人聊起了他们的“燕郊故事”。
投资者:“回报率不如余额宝”
2024年6月26日,北京轨道交通M22线(平谷)河北段正式开工建设。
这是李杰几年来一直期盼的消息。 “地铁建的时候,基本都是‘八个字’,燕郊各个楼盘售楼处的地图上都已经放大了地铁站的位置,并用显眼的红圈标注出来。” 李杰表示,距离地铁站的距离直接决定了房产的价格和受欢迎程度。
李杰向中国经济周刊坦言,自2015年以来,他在燕郊和大厂买卖了多套房子,但都是纯粹的投资目的。 他之所以在燕郊楼市投入大量资金,来自于他自己的两个判断:第一,有一天你可以从燕郊坐地铁直达北京CBD;第二,有一天你可以从燕郊坐地铁直达北京CBD。 第二,随着京津冀一体化的推进,燕郊可能是来自北京。
据KTV消息,作为北京首条跨省地铁线路,M22号线西起北京市朝阳区东大桥,东至平谷新城,连接北京CBD核心区、定福庄集团、北京城市副中心、三河市燕郊高新区、平谷新城等重点功能区。 其中河北段有燕郊站、慎威街站、潮白街站、高楼站和七辛庄站(地上),全长约30公里,建设工期为2024年至2025年。
尽管2025年已经不再是“有一天”那么遥远,但李杰表示,这个消息并没有他最初想象的那么兴奋,因为“福利早已透支”。
“我在燕郊买的第一套房子才8000多元一平米,后来就#涨了,最贵的房子要3万多元一平米,但现在卖的话也就12000到10000元” “五块钱左右,但不一定能卖掉。总体来说,我的投资回报率还不如余额宝。” 李杰自嘲一笑。
58安居客房地产研究院研究总监陆其林告诉《中国经济周刊》,2016年是北京及周边地区房价的高峰期。 一方面,去库存是当时政策环境的主要着力点,货币信贷政策相对宽松,国内一二线城市出现激增,北京的部分需求也外溢到了北京。北京周边地区; 另一方面,当时炒作的一些区域概念,如通州北京副中心概念(东部北三县)、大兴国际新机场概念(固安永清)、冬奥概念(张家口) ,从而吸引了全国各地大批具有投资心态的购房者。
“2017年,北京‘3.17新政’后,市场情绪恐慌,更多投资需求被挤入北京,推高成交量。当年6月,北京周边多地限购升级,要求外地人3天内买房。2016年当地社保/个人税率下调,此后楼市开始大幅下滑。” 陆麒麟说道。
李杰还表示,新闻中的“免费房”和免房贷的房子大多是在2017年房价最高点时购买的。 “河北的房子不像北京的房子,要封顶才可以卖,都是陷阱,你得交钱,得等两三年才能拿到房子,你得拿到房本金要等更长的时间。因此,很多购房者都是刚刚收到房产的。” 房产证可以卖,但房价却跌了一半甚至三分之二。”他说。
虽然“十四五”期间,三河居民将能够实现乘坐地铁进京的愿望,但李杰并不乐观地认为包括大厂在内的燕郊房价将重回高点。 “建的房子太多了,特别是在大厂。这是一个很大的社区,晚上只有几户人家开着灯,需要多少人才能吸收。”他说。
陆其林认为,燕郊、大厂等地区,随着各种配套设施的逐步完善,下滑实际上已经停止。 当前,房地产市场总体平稳、健康发展。 不过,他也提醒购房者,尤其是有投资目的的购房者,整个周边地区的房价变化与北京的规划密切相关,应警惕周边政策的房价炒作,因为一旦北京市场调整,北京周边地区也将受到影响。 最大。
北票部落:“再麻烦,这里也是你自己的家。”
当燕郊房价#跌,不少投资者含泪卖房时,于军决定结束租房生活,在燕郊定居。 更准确地说,是于俊父母的决定。
“我父母认为我们应该先在燕郊买房,我就先住在这里。以后等我赚钱了,有资格在北京买房了,他们就会让他们住燕郊,这样我们就可以住燕郊了。”并不遥远。”于军告诉中国经济周刊。 这份“购房指南”是于君的表弟提供的,表弟一家就是这样运作的。 孩子在北京工作,表弟夫妇住在河北。
据媒体估计,每天有30万至40万北票人#在河北,穿梭于北京上班。 他们大多需要凌晨四五点起床,九十点钟才能到达公司。 每天的通勤时间一般为5至6小时。
作为一个身高超过180厘米的东北男孩,于军说,他低估了穿城通勤的辛苦。 尤其是疫情期间,除了堵车、夜间不得不乘坐非法出租车外,进京时还需要在第二天进行核酸检测。 在检查站排长队等待一两个小时是常有的事……“疫情让大家知道,离开北京再近,仍然是河北。” 于军叹了口气。
更让于军沮丧的是,他在一家在线教育公司工作,之前的工资也相当不错。 这也让于军觉得在北京买房并不是一个遥远的梦想。 但现在,公司原来的英语培训业务线已经没有了。 他转行公务员培训业务线,收入也像房价一样“腰斩”。
即便如此,于军仍然觉得在燕郊买房是一个明智的决定。 “不管我有多么烦恼,这是我自己的家,比租房子好,”他说。
于军说,他已经和同小区的很多邻居成为了好朋友。 他们一起打球、骑自行车、钓鱼,非常开心。 “我们都住在北京,有共同语言。” 他表示,疫情也有好的一面。 公司允许在家工作,这样每天可以节省几个小时的通勤时间。 虽然收入少了,但这让于军感到高兴。 “爆裂”。
“也许未来会有很多SOHO工作岗位。” 于军说,他身边越来越多的人选择工作时间和地点更加灵活的工作。
陆其林表示,目前,北京周边整个房产购买人群正逐渐从以投资买房为主向多元化转变,形成投资、自住、改善、养老等多种需求并存的局面。 “限购之后,随着配套设施的完善和泡沫的挤出,目前的购房者往往是有实际住房需求/改善的人群,其中大部分是从北京溢出的刚性需求/养老需求,还有一些当地的改进需求。” 他说。
三河市统计局发布的三河市第七次全国人口普查数据显示,截至2020年11月1日0时,三河市常住人口96.51万人,比2010年第六次全国人口普查增加31.3万人。同比增长48.01%。 这个数字是同期河北省人口增长率的12.5倍。
其中,燕郊(含燕郊高新区四街、燕郊镇、高楼镇)常住人口10万人,约占三河市总人口的65%。 与2010年第六次全国人口普查数据相比,燕郊常住人口连续10年增加。 大约92%。
这意味着“御军门”是一个相当庞大的群体。 当投资理念不再火热,当炒房者黯然离场时,“豫军”或许就是燕郊房价的决定者。
当地人:“燕郊除了有好房子,如果还有好工作就好了。”
作为三河人,甜甜见证了燕郊房价的起起落落。 不过,相比燕郊房价的#跌,让天天更担心的是,燕郊人少了,尤其是这两年因为疫情的原因。
“房价涨跌其实很正常,只是现在买房、租房的人少了,很多人都离开了。” 甜甜告诉中国经济周刊,在房地产蓬勃发展的那些年,燕郊游当地很多年轻人不用去北京找工作,在家就能找到事做。 但现在不再了。
和很多还留在燕郊的年轻人一样,甜甜一直从事着房地产相关的工作。 她做过新楼盘的房产销售员,后来限购后,她还做过“购房资质代办”。
“从2011年到2016年,燕郊房地产的利润相当可观。” 甜甜向 小编回忆起五六年前燕郊楼市的高光时刻:晚饭前新盘开盘、售出。 结束了; 不是营业员乞求顾客,而是顾客乞求营业员帮自己买到好房、好楼层。 售楼处各处都贴有销售人员收红包举报热线。
“限购对燕郊的房价有一些影响,但没有出现特别大的下降,但疫情的影响确实很大。特别是随着越来越多的房子建成,房价和租金再次下降,再说一遍,现在只能租三居室,以前两居室的价格,以前一居室的租金,现在可以租两居室了,如果有些新楼盘地处偏远,就租不到了完全出去。” 甜甜说,他家门口的一条街上,曾经有十几个人。 现在只剩下两家房地产经纪公司了。
甜甜的很多朋友都计划去北京找工作,因为燕郊没有多少好的工作机会。 比较常见的是商场、餐厅的服务员。 “燕郊除了有好房子之外,还能有好工作,那就太好了。” 甜甜表示自己也打算去北京试一试。
卢其林认为,与上海、广州、深圳的溢出效应不同,环京地区并没有受到太多来自北京的产业溢出和就业溢出,只是满足了北票人的居住需求。 因此,在北京能够实现日常通勤并逐步完善自身配套设施的地区(如北三县),经过几年的调控,泡沫已经被挤出。 随着规划配套逐步落实,价格稳步上涨,目前价格有所回升。 到合理的空间。
“但在距离北京主城区太远、无法实现通勤且前期主要依靠概念炒作的地方,城市基本面较差,价格缺乏支撑,供应量也不小,市场情绪低落悲观,预计跌势难以止住。” 陆麒麟说道。
(应受访者要求,文中李杰、于军、甜甜均为化名。)
(本文发表于《中国经济周刊》2024年第1期)
《中国经济周刊》2024年第1期封面
海量信息、精准解读,尽在新浪财经APP