打开北京地图，我们会发现，北京面积1.64万平方公里，行政区域面积巨大。 但在资源有限的前提下，发展重点在全市六区，而东城、西城、海淀、朝阳四区是金融、IT、互联网高新技术产业，教育、科技等领域最好的。医疗资源主要集中在这四个地区。 其他郊区县如延庆、怀柔、平谷、密云等远离中心城区，发展十分有限。 ，仍是农业大县。
北京地图▼
同样，谁距离这些中心区域最近，谁就最有可能受益。 即使无法应对资源和产业的溢出，但至少有资格成为一座沉#的城市。 可以在城里工作，也可以在城外生活，只要单程通勤时间能减少的话，如果限制在两个小时以内，很多缺钱却执意留在城里的白领年轻人北京可以接受。 在这方面，燕郊做到了。
盐埕区位图▼
朝阳以东是通州，通州以北恰好是一条狭长地带。 燕郊位于通州狭长地带以东。 从直线距离来看，它比北京很多区县更靠近中心区。 更妙的是，朝阳东三环东四环之间的国贸CBD云集了大量高科技企业，交通便利，办公环境高端。 是众多白领、金领的理想就业区。
过去，到国贸工作、落户通州，是不少国贸白领的共识。 不过，随着通州的房价已经超过60%、70%，通州已经不再是低地了。 后来者只能向东看，燕郊受到威胁。 时代潮流。
所以说，轮回确实是一个技术活。 对人如此，对地区亦如此。
燕郊楼市发展现状
我们来看看燕郊的地图▼
燕郊与通州之间以潮白河为界。 潮白河以西为通州界。 102国道将燕郊镇分为南北两区。 南区仍处于开发阶段。 房地产极少，大部分房地产和产业集中。 北区，成熟楼盘基本集中在潮白河以东的延顺路两侧。 原因很容易理解，因为这里距离北京较近，而且是去北京的第一站。
目前，燕顺路两侧已密集建设了无数楼盘。 燕郊知名楼盘，如弥敦堡、夏威夷南北岸、潮白家园、银河皓月、首尔甜蜜城等均位于该区域，且建设用地已基本瓜分完毕。 几乎筋疲力尽。 这片风水宝地被占领后，后续开发商只好将目光集中在燕郊南区和老城区中心，甚至是距离北京较远的燕郊东区。
燕郊主要楼盘分布概览▼
燕郊房价从2009年起就以5000元建仓。 几经起伏，在2015年达到2万元高点后，在2016年底和2017年初飙升，轻松突破3万元大关。 在刚性需求和投资客的双重推动下，今年3、4月，不少二手房成交价在3.5万元左右，甚至出现了单价4万元的小户型。 当地的二手房交易大厅每天都人满为患，中介公司也迎来了自己的黄金岁月。
燕郊近八年房价走势图▼
3月21日，燕郊限购政策KTV。 外地家庭限购一套住房，首付比例不低于50%。 这一政策显然给外国投资者留下了空白。 因此，楼市仍处于高烧状态。 。
6月2日，重大限购政策终于KTV。 外地家庭必须提供当年三年以上的纳税证明或社保缴纳证明才可以购房。 补缴的税款、社保凭证不能作为有效凭证。
这一政策KTV后，燕郊楼市终于彻底沉寂，瞬间由火爆转为死寂。
燕郊房价跌了吗？
7月下旬，燕郊房价大幅下跌的消息不绝于耳。 “跌幅万元”、“房价#跌”等触目惊心的词语频频出现在报纸上。 对于大多数观众来说，这样的标题总是受欢迎的。 毕竟，这只是在北京附近的一个郊区小镇上每个人都乐于看到的话题。 为什么4万元的房价足以让炒房者陷入陷阱？
那么，高压双限下的燕郊楼市真的面临崩盘吗？ 8月初，笔者深入燕郊探寻事情的真相。
经过两天的研究和整理，我可以负责任地说，燕郊的房价确实下降了，有的楼盘确实下降了一万多元。 目前的成交价与年初的最高价相差可以达到三分之一，这简直就是悬崖。 形态落下。 然而，事情的真相是这样吗？
以燕郊中部主要市场田阳市为例。 今年3月份的成交价在3.3万-3.5万之间。 目前成交价在24000左右。 短短五个月的时间，下滑的非常惨烈。 而像上城五期这样的A楼盘，定位并不好，不到2万元就能拿下。 这不正是燕郊急剧兴衰的证明吗？ 但等等，交易价格有时可能具有欺骗性。
目前，大部分真实挂牌价仍在3万元左右，但普遍挂牌价与实际成交价相差甚远。
这是因为限购政策让采购群体成为稀缺资源。 为了争夺这些有限的资源，少数急于出售产品的业主唯一的王牌就是大幅降价。
而这些急于套现的业主，用脚趾就能猜到，利用高利贷和高杠杆的炒房者持有多套房产，每天数万利息的压力让他们如热锅上的蚂蚁； 也有少数改善群体急于交纳置换首付。 对于他们来说，房价下跌一万元以上都不是问题。 找到合格买家的唯一方法就是全额付款购买房屋。
那么，在买家受到严重打压的市场中，成交价格真的能反映当前的真实价值吗？
燕郊大市场田阳城▼
目前，有不少投资者想趁燕郊房价大幅下跌之际，趁势而为。 然而，他们都被困在了买房的资格上。
为了解决这个问题，当地中介也想了很多办法，比如买卖双方私下签订买卖协议，买家购买当地社保，三年后正式过户，或者给予一些优惠等。当地有资格买房的人。 他们出面购买，然后在时机成熟时将所有权转让给真正的买家。 这甚至催生了一批这样的当地人。
但这些暗箱操作模式风险很大，真正敢于跳火的炒房者屈指可数。 即便如此，一旦有超低价房急于出售，仍然可以很快售出，所以永远不要低估资本的冒险精神。
二手房如此，但新房呢？
年初，燕郊房价的疯涨，让房地产开发商高兴极了，纷纷摩拳擦掌，开盘价在4以上，赚得盆满钵满。 限购令一发出，再加上政府对新项目开盘价的严格控制，这两大杀手锏让开发商立刻变成了被霜打的茄子，个个都选择了缩头隐藏能力等待时机。
目前，燕郊基本没有新项目在售。 不是不想卖，而是开发商想远离风头，观望政策走向。 你不让我高价卖，我就不卖给总公司。
据了解，目前燕郊的待售楼盘很少，比如南区的某楼盘。 开盘价控制在25000元以内。 开发商表面上执行政府指导价，私下却要求购房者出售房产。 除了付款之外，他还支付了几十万的茶费。 这些费用自然是在私下交易的。 这几十万一部分用来缴纳三年的社保，另一部分用来补偿给开发商带来的价格管制。 损失可以说是一石二鸟，双方双赢。
看到这里，我想大家已经有了一个大概的想法了。 如果是你，现在持有燕郊房产，此时你会选择低价出售吗？ 我想你肯定会说房价明显是假的吧，我又不傻。 只要没有资金压力，现在谁会卖呢？ 即使有经济压力，你也得承受。 一旦政策稍微放松，房价回升就是分分钟的事！ 如果你这么想，燕郊的二手房东肯定也是这么想的。 所以，更多的燕郊房东现在都牢牢的握着手中的房子，等待着下一场风#。
这还是屌丝城吗？
仍有不少人疑惑。 燕郊是一个规划混乱、屌丝大量、城市建设逊色于四线城市的地区。 虽然距天安门广场30公里，但交通拥堵，没有地铁。 每天高峰时段公交车都会挤得要死。 ，每天早晨在星月下出发，晚上在星月下归来。 这样的生活真的有人能接受吗？
那么燕郊是不是一只被炒房者炒作的虚假价值股，而实际上真实入住率却低得可怜呢？
我告诉你，真实的情况真的不是这样的。 目前燕郊的实际入住率极高。 每天晚上，同顺路两旁密密麻麻的建筑基本上都亮起来了。 除了大量自住者外，还有不少租房者，燕郊的一栋楼房租金非常亲民。 精装修的一居室租金在1500左右，两居室的租金也只有2000左右。 和市区比起来，简直就是划算。 当然，你可以说太远，我不会考虑，但也有大量群体愿意以距离换取金钱，以城市一个隔断的价格住进高档社区。
至于交通问题，燕郊比几年前已经改善很多。 潮白河大桥预计2017年9月竣工，年底通车。 京秦高速公路北京段预计于2017年12月竣工，从三河出发，可快速到达东六环。
地铁22号线平谷线已开工建设，将直达燕郊腹地。 虽然预计2020年通车，但燕郊的交通状况越来越好却是不争的事实。
潮白河大桥▼
京钦高速公路北京段▼
地铁22号线规划▼
此外，还增加了大量直达市区的巴士和航班。 例如直达国贸的公交车，非拥堵时段一小时内即可到达国贸。 而一些大型楼盘，如田阳城，每天部署数十辆社区公交车往返于燕郊和国贸之间，大大缓解了公共交通的压力，也给业主带来了更舒适的乘坐体验。
还有一点不容忽视的是通州北京城市副中心对燕郊的影响。 北京城市副中心位于通州鹿城、宋庄地区。 这一带与燕郊正好处于潮白河的东西两侧。 另一边，直线距离只有七八公里。
没有人知道北京城市副中心的搬迁会对通州的产业升级和经济发展产生多大的影响。 不过，从政府的角度来看，采取这一举措的目的是为了分散中心地区的人口压力。 要让人口自愿东移，必须在通州形成新的经济中心。 有了更好的就业环境，人们就会有东迁的动力。
那么，我们假设，如果未来几年鹿城市附近能够形成一个新的CBD，或者类似上地的科技产业园区，那么与鹿城隔江相望的燕郊房价空间会有多大呢？ 五万、六万还是更多？
未来会告诉我们答案
让我们停止这种令人毛骨悚然的想象，回到现在的燕郊楼市。
如今，不仅是燕郊楼市，国内大部分一二线城市，以及一线城市周边的热点地区，都处于冰冻状态。 我能感觉到，面对楼市的疯狂，政府也有一种深深的无力感。 既然已经一去不复返了，那就先说一个字——“修复”，让近乎疯狂的楼市和人们先待在原地，然后再慢慢寻找解决办法。
目前政府频繁KTV的各种政策，包括租售平等，包括共享房产，包括大量公租房的建设，都可以看作是对当前房地产困境的探索。房地产市场。 我们可以看到，本届政府比以前要求更高。 任何时候，解决楼市问题都是更加迫切的，哪怕要付出一定的代价。
虽然目前很多人对这些政策并不看好，但那是因为经过多年政策左转、楼市右转的教育，几乎所有人都变得坚定看好。 但是，永远不要低估共产党的决心和能力。 在这个动荡不安的时代，谁也不知道最终是哪一根稻草压垮骆驼。
因此，不要相信任何专家的预测。 现在，就让我们静下心来，静静等待局势的下一次变化吧。 如果房价企稳，政策出现松动迹象，而您仍然坚定地想投资北京周边楼市，那么燕郊应该是一个不错的选择。