2019年6月10日，全市首个应用型出租项目在西城区菜市口西区启动。 截至目前，首都功能核心区已有10余个应用型出租项目。
北京新城市总体规划明确提出，旧城不能再拆，必须整体保护，包括恢复胡同肌理、庭院格局。 2024年8月21日，《北京市城市更新行动计划（2024-2025年）》正式印发。 提到，到2025年，首都功能核心区1万套平房(庭院)需申请出租，完成修缮6000套。
申请退租探索了改善人居环境和城市品质的新机制，邻里整体保护腾出了空间，为旧城更新迈出了重要一步。
京山三眼井片区已启动申请注销流程。 （何冠新摄）
故宫周边庭院居民了解退租政策。 （何冠新摄）
在察尔胡同的共生庭院里，设计师和居民正在种花。 （潘志旺 摄）
基于申请的租金放弃和街区更新流程（图/吴倩倩）
留出保护空间
北京老城的保护是一笔历史欠。
新中国成立前，居住在紫禁城周围东西两侧及后面的宫殿、府邸里的人不是富人就是贵族。 他们有能力维护房屋并使其保持最佳状态。 就算家道衰落，院子换了主人，院子还是会落到有钱人手里。
新中国成立之初，除了贫困什么都没有。 通过社会主义改造，大部分四合院回归公有，然后作为福利房分配给个人。 每户人家都分成一两间，原来一户人家居住的院落，现在已经住满了四户、五户，甚至十几户、二十户人家。 厨房是共用的，厕所是庭院厕所或者庭院外的公共厕所。 随着人口的增加和住房需求的增加，居民开始在自家院落里建造自己的厨房、厕所等。 在热播电视剧《无嘴张大民的幸福生活》中，大民为了结婚，在院子里建造了自己的婚房。 由于没有空间，他只好在屋内包裹一棵大树。 1976年唐山地震后，大院内增建了多个避震棚，震后仍在使用。
久而久之，院子就变成了一个大院子。 1970年，10岁的王朔随家人从西郊搬到东城朝内北街苍南胡同5号。 在他的记忆中，“我对这座城市随处可见的赤贫感到震惊……那一带的弄堂里大多都是破烂的房子，广告上说的规规矩矩的四合院少之又少。”世界……每到雨季，大雨就会导致一些房屋倒塌。 我上学的时候路过这些山墙朝下的房子，看到那一段墙连一块整砖都没有，都是用半拉的碎砖和泥土砌成的。”
随着新中国国力的增强，政府部门努力改善胡同居民的生活条件。 不同时期KTV了多种政策。 危房改造、拆迁、征用……这些政策大多通过拆旧建新来平衡资金。 胡同居民收到补偿款后可以购买安置房并搬上楼，改善居住条件。
2017年9月，《北京市城市总体规划(2016-2035年)》发布，提出加强老城和“三山五园”整体保护。 旧城不能再拆了。 通过腾空和恢复建设，保证一切。 这宣告了拆迁供地的旧城更新模式退出历史舞台。
“保护老城的难点是什么？人口过多。所以，保护的第一步就是疏散，只有腾出空间，才能恢复院落原来的布局，才能考虑保护。” 一位住建部门核心城区官员表示。 腾退的关键是资金。 重点文化保护区传统公房腾退项目，采取了拆旧建新、通过土地开发平衡资金的路径。 “旧城不能拆”的新形势下，腾退资金问题如何解决？
2019年1月1日，《北京市住房和城乡建设委员会、北京市东城区人民政府、北京市西城区人民政府关于实施按申请租金返还、恢复性建设的公告》 《关于经营管理相关工作的通知》公布实施，“申请退租”进入历史舞台。
与以往的拆迁、征收等政策最大的不同在于，政府不再提供完全产权的安置房。 获得货币补偿后，申请人可以选择共有产权住房或公共租赁住房。 申请退租的实施主体不再是政府，而是有条件、有实力的企业。 企业垫付资金完成退出后，通过空出空间的操作来平衡资金。
“老城区平房、四合院的产权非常复杂，包括直管公房、单位管理公房、私人住房等。申请出租政策适用于直管公房，仅适用于直营公房。”约占房屋供应总量的三分之一，希望通过这些房屋的更新论证，为老城保护铺平道路。”该负责人表示。
Yard 的渐进式更新
在前门外杨梅竹斜街北侧的茶儿胡同里，有几个特殊的院子。 这些院落的组织方式是为了最大程度地恢复原来的格局。 而且，一些房屋已经现代化，有许多室内浴室和厨房。 大部分都有地暖，其功能与高层建筑相同。
更特别的是，住在这些装修好的房子里的人不再是弄堂里常见的成年人和大妈，而是从事文化创意产业等新兴产业的年轻人。 陈越天就是其中之一。
“95后”陈跃田是陈式太极拳第13代传人。 大学毕业后，他留在北京创业，从事太极拳培训和文化传播工作。 从小在家乡庄园长大的他，习惯了推门踩地的感觉。 住在租来的楼里，让他很难安心#觉。 一次偶然的机会，他听说一条巷子里有一套装修特别好的人才公寓出租，于是他立即前去查看。
”我看中的房子是一个四合院里的一个独立的小院子，大门对着院子里的小花园。房子不是原来的布局，原来的两个房间改成了两层LOFT。开放式的厨房“大客厅、独立卫生间、地暖、新风系统和精品酒店没有什么区别。”陈悦天说。
可以住平房，有现代化的生活设施，那就完美了。 2024年3月下旬，陈跃天搬进了四合院，搬家当天就遇到了几位阿姨、奶奶。 “巷子里的邻居关系很亲密，和他们聊天很亲切，时间好像都变慢了。” 陈跃天说，第二天醒来感觉很轻松、神清气爽，还在院子里打了一套拳。 他过着理想的生活。
陈越天居住的庭院有一个响亮的名字——共生庭院。
旧城不能再拆了。 仍然有原住民居住的庭院，不完全腾空，如何更新？
2016年，清华同衡规划设计院在白塔寺地区开展了一个项目，将院内空置的房屋改造为具有现代化的居住功能。 后来，这一研究在旧城更新中得到了深化和推广：在同一个庭院空间中，既有旧建筑，也有新建筑； 吸引老居民和从事文化创意产业的新居民入住； 这里有老北京文化，也有年轻人带来的潮流文化。 新旧建筑、新旧居民、新旧文化的共生，推动了老城的复兴。 这就是“共生庭院”。
2019年，西城区在杨梅竹斜街片区城市更新过程中，选择茶儿胡同内空出部分房屋的3个院落开展“共生院落”试点。
“对于平房区，有序推进平房区应用型提升，推广‘共生庭院’模式，留住老邻居，延续街区历史记忆。文化相关业态可适当布局。”旨在实现历史文化街区民生改善和活力振兴。” 2020年 2018年8月发布的《首都功能核心区控制性详细规划（街区层）（2018-2035年）》将“共生庭院”确定为首都平房区庭院更新的重要形式老城。
申请出租政策下，将出现大量部分出租的庭院。 这些庭院如何更新？ “共生院”提供了另一种选择。
社会资本助力“租换”，解放整个医院
2019年6月，全市首个申请出租项目在西城区菜市口西片区启动，让275户居民入住新房。 然而，16个院落中，只剩下一户原住民家庭。 由于种种原因，他们无法移动或改变。
经测算，剩余共生庭院每平方米日租金为5至6元，但改造升级后的共生庭院每平方米日租金在完全交出租约后将飙升至每平方米12元。 对于财溪区平均面积200至300平方米的平房来说，一户人家的改变将带来极其可观的利润。
然而，要实现居民的“搬家”，仅仅依靠实施方的先行资金是不可持续的。
为打破“共生”僵局，2024年6月，西城区住建委搭建平台，蔡西片区项目实施方与中国建设银行下属子公司签署协议，前提是：保留未腾出房屋的租赁权，即“离开权”，采取在一定期限内向居民提供免费搬迁住房的方式，促进共生医院原居民的转移和置换，并将“杂八医院”改造成整所医院。
“如果想让老居民腾出房子，首先要给他们找条件更好的新住所，但不能增加老居民的经济负担。” 会上，项目实施方相关负责人刘洋阐述了银企合作的基本原则。 原则。
经过分析，投资是必要的，但怎样才能从居民的共赢转变为实施者、银行和居民的共赢呢？ 讨论仍在继续。
“12点6分”，当看到刘洋计算出部分共生屋和完全共生屋的房租差额时，大家眼睛都亮了。
“这个差额的利润分成足以支付原住户搬进新房后的每月租金。” 经过核算和可行性分析，银企双方一致同意由银行支付租金。 实施方完成共生庭院改造后，双方按比例支付租金。 被分成。
就这样，2024年6月22日，金恒丰公司选定了菜西区耕耘胡同16号院，与建设银行旗下建信房屋（北京）签订了合作协议。 至此，全市首个银企合作“共生医院2.0”模式在菜西区正式开花结果。
第一个享受“共生医院2.0”福利的人是耕胡同16号的杜先生。 合同期限为20年。 合同结束后，他仍然可以回到装修后的翠翠胡同16号。 如果在此期间菜西地区再次开放退租，杜先生仍有权利参与。
现在，杜先生搬进了距离老住不远的翠玉胡同3号新家。 与老房子不同的是，新院阳光充足，花草茂盛。 当他走进新家时，不仅整体面积扩大了几平方米，而且齐全的厨房和卫生间也极大地方便了他的日常生活。
与此同时，不远处的翠玉胡同16号院也开始了向完全共生庭院的转型之旅。 未来，这个院子的面积将从280多平方米扩大到360多平方米，内部装修预计将于2024年6月完成。
杜先生的故事并非个例。 目前，市住建委牵头，东西城正在共同研究KTV申请租金后的“换租”政策。
“申请型出租项目需要大量资金，腾出后如何通过运营平衡资金，是摆在所有实施主体面前的难题。” 住建部门一位干部表示。 根据核心区管控规定，腾出的房屋首先要保证中央功能，其次要补充街区功能短板，第三要改善居住条件，第四要具备可运营性。 从运营角度来说，对整个医院来说是更加有利的。
“对于实施主体通过运营收回成本，已经有很多限制。我们希望通过‘换租’政策，能够腾出更多整所医院，缓解实施主体的运营压力。”该负责人表示。住房和建设部。
商业更新为老城注入活力
在经典城市建设书籍《美国大城市的死与生》中，作者简·雅各布斯在谈到城市老房子的改造时这样说道：
“大城市街道两旁最令人钦佩和赏心悦目的景观之一就是那些被巧妙改造为新用途的旧建筑。 复式楼的店铺成了工匠们的陈列室。 马厩变成了住宅，地下室变成了移民娱乐部门，车库或啤酒厂变成了剧院……这些都是微小的变化，但只要城市的各个区域充满活力并能满足居民的需求，那么这些地方的变化将永远持续下去。”
西城区住建委主任刘顺东介绍，旧城改造分三步走：取消租金、恢复性建设、后续运营维护。 第三步是最困难的。
“设计策划能力是最大的考验。” 刘树东说道。 城市更新是事物和人的更新。 当解除租约和恢复性建设完成后，更新的事情就结束了。 接下来，如何确定街区的发展愿景？ 如何挖掘其文化内涵，调整人口结构，植入新业态，激活经济活力？ “这是需要20年、30年甚至更长时间才能看到效果的事情，不可能一蹴而就，大家都是在摸索中前进的。”
2024年9月，借助北京国际设计周，完成退租的菜西片区举办了首届“胡同生活季”。 改造后的新院子里搭建了非遗舞台，京剧、评书、京歌轮流上演。 上演。
好奇的年轻人从四面八方走进巷子里，打卡巷子里的咖啡店、购买文创产品、听戏曲表演、看设计展……曾经死寂的出租区又重新流行起来，火爆起来与时尚、活跃的年轻人一起。 人们。
“彩戏”IP也随之发布，一系列“彩戏”IP限定产品、“彩戏”商户限时活动、“彩戏”IP文创产品、盲盒等发布，让更多人看到老胡同焕发出新的活力。
财溪区并不是唯一一个尝试这一做法的地区。 在今年启动的皇城景山街道京东区直营公房申请式租金返还及恢复性建设项目中，业态植入也成为未来蓝图的华丽篇章。
随着申请退租的深入实施，东城将对整个皇城景山街区进行有机更新，探索街区的“共生”。 项目实施主体松海东城城市更新建设运营有限公司副总经理孙虎军表示，通过补齐基础设施短板，解决居民基本生活需求，改善居住环境。改善了，生活质量就会提高。 入口处将建设4000多平方米的创业示范区。 其中，整个医院出租后的庭院将进行升级更新； 对保留居民的院落，采取“一院一策”，打造共生院落。
同时，围绕皇城景山区的皇城文化和红色文化，建设文化金融产业街区，推动“共生庭院”成为“共生社区”。 依托滩后街22号首海集团老办公区，建设以金融文化为主导的产业园区，实现区域由内而外的更新升级。
未来，不仅更多的老居民能够过上现代化的生活，胡同里腾出的新房也将迎来焕发活力的新居民和可持续的新业态。
专家观点
经营老城腾出的空间，首先要考虑吸引谁。
度假只是社区更新的第一步。 未来如何利用和经营腾出的空间，让它继续生机勃勃？
比利时人文寿诺2007年与两位中国朋友共同创办了东景园公司，获得了景山东北角古智珠寺的经营权。 经过五年的改造，于2011年底开始运营，2019年客流量达到16万人次，令同行羡慕不已。
“老城的每个地区、每个文物古迹都有自己独特的历史文化，必须具体研究，所以没有模式可以照搬。” 温守诺表示，包括旧城在内的文物古迹腾空规划对于空间的活化利用非常重要。 首先，我们要考虑“我们吸引什么样的人”。 知竹寺项目的初衷是吸引那些对生活品质有一定要求、追求艺术享受的人群，并为这些人群提供全面的良好体验，包括美味的食物、美丽的景色和声音。 因此，纸竹寺现在有画廊、茶馆、可以举办古典音乐会的大厅、销售文创产品的快闪店、法式餐厅等。
一旦定位准确，你还需要时刻保持新鲜感。 智珠寺庭院里的现代雕塑并不是一成不变的，而是经常更新的。 文守诺本人也是画廊的策展人，不断更新的展览都是他亲自挑选的优质展览。 文创快闪店销售的产品根据受欢迎程度进行一定期限的销售，不受欢迎的品牌很快就会被下架。 这些都决定了消费者即使经常参观智珠寺，也总会感到惊喜，不会感到疲劳。
“一座城市很大，需要一个空间来展示它的历史文化。博物馆就是这样一个地方，智珠寺也是这样一个地方。” 温守诺说道。 但并非所有文物的活化利用都必须打造为文化体验空间。 （余立双、张傲、李耀）