正杰杰剧制作
海南陵水县是一个不太知名的县。
就声誉而言，不如三亚和博鳌，也没有显着的地方经济实力。 然而就是这么一个普通的县城，却拥有全国（含县级市）最高的房价。
陵水县常住人口仅37万多，房价3万多，比省会海口的房价还要高。 近年来一直位居全国县城房价第一名。
陵水房价为何这么贵？ 是物有所值还是泡沫？
人们常说，“宁愿在一二线城市有一张床，也不愿在三四线城市有套房”。
这似乎是大多数人买房的黄金法则。
但该法在陵水县无效。
陵水县的房价在全国各县中是最好的。 数据来源：中国房价行情网
今年6月份的数据显示，全国房价超过2万的县有8个。
其中，陵水县房价以33376元/㎡位列全国第一，超出排名第二的义乌市（25690元/㎡）7600多元。
全国县级市房价前五名中，排在陵水之后的是义乌、永康、浙江温岭和江苏昆山。
要知道这些县的经济在全国都是名列前茅的。 到2024年，义乌城镇居民可支配收入将超过8.6万元，昆山城镇居民可支配收入将超过7.7万元。
按理说，当地经济好、收入高推高房价是很正常的事情。 但根据2024年统计数据，陵水县城镇居民人均可支配收入为36122元。
也就是说，在一个人均可支配收入刚刚超过3万元的县城，房价也超过3万元。
居民人均收入全国前十名的县（含县级市）
陵水县的房价之高，在全国各县中无人可比。 即使与一二线城市竞争，也仍然不甘落后。
就2024年全国城市房价而言，排在陵水前面的只有8个城市，分别是深圳、上海、北京、厦门、广州、杭州、三亚和南京。
从人口来看，陵水的常住人口只有37.25万人，与千万人口的城市相比，只是一个小县城。
从地方经济规模来看，陵水2024年GDP为223.39网络投稿，在“万亿俱乐部”城市面前同样不值一提。
但对于一个平均人口规模和平均GDP的小县来说，房价与中国一二线城市相当。
是什么让陵水的房价这么贵？
对于陵水房价为何常年位居全国县市第一，又为何远远落后于经济发达县市，人们有着不同的理解。
有人说陵水横跨亚热带和热带的分界线，有得天独厚的气候优势； 有人说，陵水是三亚的后花园，吸纳了三亚过剩的购房需求。 还有人说，陵水连接海南自由贸易港建设的快车将更具吸引力……
我们先来说说地理位置。
陵水在这方面确实有自己独特的优势。
陵水紧邻三亚，横跨北纬18°线，地处亚热带和热带的交界处。
陵水紧邻三亚，距离三亚仅58公里，乘坐高铁20分钟即可到达。 位于“20分钟大三亚旅游经济区”内。
不仅距离近，陵水还被誉为“三亚的后花园”。 它拥有许多长长的海滩、热带雨林、温泉和岛屿。 与三亚相比，陵水少了些喧闹和商业。
三亚海棠湾，被定义为“国家海岸”，与陵水海岸线相连。
陵水57.5公里长的海岸线也成为全县房价最高的地区。 有的地方，价格甚至突破了4万平方米的上限。
陵水县房价与清水湾、响水湾、土府湾等地的房价差距巨大就可以印证这一点。
陵水县市区一套房子均价在2万左右，但在几个旅游资源聚集的地区，比如距市区20分钟车程的清水湾，均价却高出近一倍。价格。
难怪有人说，“500万在县城可以买两套房子，但在湾区，这点钱最多只能买一套房子”。
2019年上半年陵水房价甚至超越三亚
正是这些得天独厚的地理条件优势，让陵水成为买不起房的人在三亚“安家落户”的最佳选择。
这几年，陵水的房价一路飙升。 2020年数据显示，在海南省房屋销售面积和销售额双双负增长的情况下，陵水这两项指标同比增长了73.3%。 和 68.8%。
陵水县的房价一直位居全省第二位，仅次于三亚。 2019年，他们甚至超越了三亚几个月，超越了省会海口。 与此同时，陵水近年来在全国县城中占据主导地位。 房价排名第一。
这样的数据的存在，确实是由于三亚购房需求的溢出效应。
一直有“东北人爱三亚，北京人爱三亚及周边地区”之说。
据介绍，陵水当地一处楼盘内有6000多套住宅，其中2000多套是北京人买的。
当全国各地的资金涌入海南，尤其是三亚的楼市时，当地房价日渐见顶。 大批购房者无奈退而求其次，将目光投向与三亚毗邻、气候、风景相当的地方。 陵水县。
这也是GDP仅占海南全省3.5%左右、第三产业占当地GDP近60%的陵水县能有如此高房价的另一个重要原因。
在陵水买房选择不多的当下，购房者开始北上万宁。万宁的房价也成为海南省又一个跻身全国县域房价前十的县。国家。 图片来源：房产网
所谓的稀缺性以及对未来规划和开发的期望也刺激了购房者的情绪。
2019年，陵水县仅有住宅用地供应1公顷，用于保障性住房建设，比上年减少98.4%。
此后，陵水再无住宅用地规划。
更宏观的是，海南的限购政策已经实施多年。
就在去年初，海南开展房地产市场专项整治，查处规避限购政策获取资质的购房者和开发商违规销售商品房的行为。
据陵水房产顾问介绍，他们在招募购房者时，除了上面提到的“稀缺”之外，还对未来的规划提出了很多卖点。
例如，在海南自由贸易港规划中，陵水县李安镇被定位为“国际教育创新试验区”，已与中国传媒大学、中国传媒大学等十余所国内外高校签约。北京体育大学、南方科技大学； 它的免税店也在规划中，据说比三亚海棠湾的免税店还要大……
你不仅可以享受当下的椰风海韵，满足你休闲养生的需求，或许你也能成为类似于40多年前第一次进入“特区”的那波人。 谁能想象这美好的现实和愿景？ 怎能不感动？
像陵水这种没有工业、经济支撑，完全依靠旅游资源拉高房价的陵水，恐怕没人能准确预测它会走向何方，但我们总能在历史中找到熟悉的过往。
海南在上个世纪也经历过房地产繁荣。
1988年，海南省建省，成为中国最大的经济特区。
当时，全国刚刚见证了深圳这个特区在不到10年的时间里从一个小渔村变成了一个大都市。 因没有从深圳赶上火车而懊恼的人们涌入海南。
海南建省初期房地产增加值与GDP增速统计，1两年房地产达到泡沫顶峰：无数数据
一年来，海南平均房价为1400元/平方米。 2年时间，价格飙升至5000元/平方米。 3年上半年，价格飙升至7500元/平方米。 平方米。
房地产投资金额也是如此。 1989年，海南省房地产投资仅为3.2网络投稿。 到1989年，这个数字已经达到87网络投稿，占当时全省固定资产投资的一半。 GDP增长率为41.5%。
在人口不足700万的海南岛，当时的房地产公司近2万家，几乎每350人就拥有一家房地产公司。
包括潘石屹、冯仑等人，著名的“万通六君子”通过炒海南房地产赚到了第一桶金。
那时的海南除了房地产什么都没有。
2013年6月，中央启动整顿行动。 海南95%的房地产企业面临破产，意气风发的炒房者真正血本无归。
夜店招聘网 2013年7月，新任海南省委书记提出“以旅游业为龙头，提前发展第三产业”。 海南开始希望旅游业的发展能够彻底摆脱房地产泡沫的影响。
1999年至2017年，海南旅游业蓬勃发展，但同时却与房地产业陷入恶性循环。 绘图：无数数据
旅游业开始发展，但让人没想到的是，旅游业的繁荣却持续推高当地房价，再次加深了海南经济对房地产行业的依赖。
进入新千年后，海南房地产开发占GDP的比重逐年上升。 自2010年海南宣布建设国际旅游岛以来，这一比例从未低于20%。 2017年高峰时甚至达到了46%。 是全国平均水平的三倍多。
回到陵水县，就是一个非常典型的例子。
直到2011年，这里才被取消国家级贫困县的称号。 此前，2010年“两会”期间，当时的陵水县官员在接受采访时公开宣传，为当地规划了10个高尔夫球场。
建设高尔夫球场的目的不言而喻，就是通过休闲度假、旅游开发，实现高端商业地产开发，提升当地知名度，吸引投资，提高房价。
地方政府取得了经济效益和GDP指标，官员取得了令人瞩目的政绩。
2011年，陵水县摘掉了贫困县的标签，但同时也因修建高尔夫球场而饱受争议。
被房地产“绑架”的旅游业对于陵水乃至海南来说都不是一个好的选择。
同样是热带海滨度假胜地的夏威夷，此前曾被一些人认为是海南应该对标的发展方向。 他们也有很多相似之处。
2024年最新数据显示，夏威夷房价中位数为61万美元，位居美国各州之首。
与高昂的房价相对应的是，夏威夷的物价也高得离谱，成为美国最昂贵的州之一。
美国个人理财网站曾计算过美国50个州的生活成本，并与他们的收入中位数进行比较。 研究发现夏威夷是美国生活成本最高的州。
夏威夷一到两人家庭的生活费用为 71,977 美元，而平均收入中位数为 71,977 美元，负担能力差距接近 40,000 美元。
夏威夷的抵押贷款每月住房成本中位数是美国最高的
与世界各地的富人都在夏威夷买房度假休闲类似，陵水的房地产项目主要不是针对当地庞大的需求，而是针对全国众多的度假群体。 这里也是陵水县城的中心。 为什么在郊区两套公寓只能等于一套公寓。
年人均可支配收入3万元以上，房价每平方米3万元以上。 就算我是陵水人，我也不愿意这样。
同样，高层正在寻找摆脱房地产诅咒的方法，尽管这并不容易。
陵水、三亚乃至整个海南条件优越，拥有得天独厚的自然资源和国家大力支持的政策。
正如邓小平1987年首次向世界透#发展海南经济特区构想时所说，“海南岛发展好就伟大了”。
随着自由贸易港建设的蓝图慢慢展开，或许未来的海南会像亚洲其他三个自由贸易港香港、新加坡、迪拜一样，不仅能吸引全球关注，还能欣喜不已。且宜居。
让我们拭目以待。
原文来源：中国房价最高的县：均价超3万，为何比省城还好？
端正形势，冲破信息迷雾，正确认识中国增长动力。 郑杰举是一位知识渊博、有深度、真诚的当代金融专家。 受到华尔街洞察、雪球、蚂蚁金服、世界经理人等多家主流金融社区的特别邀请。 全网每天阅读量超过200万人。 欢迎微信搜索正确的解决方案（ID：）并关注。