但市场上也有一句话：十次危机，九次房产！
这是因为，过去几十年，因房地产引发的“危机和谋杀”已经太多了。
具体来说：
1年，日本政府通过大幅加息、禁止房地产行业贷款等方式主动戳破房地产泡沫，导致日本房价#跌，随后迅速引发日本股市崩盘，导致日本的“消失30年”。 可见，到目前为止，日本房价和股指尚未回到年内高位；
2000年以后，受美国互联网泡沫影响，美联储采取大规模财政扩张政策，导致市场流动性过剩。 过剩的流动性流入房地产市场，导致美国房价在四年内上涨了80%以上，导致当时的美国房地产市场泡沫严重。
2004年至2006年，美国为控制通货膨胀主动加息，刺破了房地产泡沫。 随后，美国居民频繁拖欠贷款，导致银行出现大量坏账，进而引发“次贷危机”，给全球经济带来负面影响。 产生了更为严重的影响。
因此，“次贷危机”的核心原因也是美国房地产价格#跌对金融体系的传导影响。
除了上述两个经典案例外，与1929年的大萧条和2017年的亚洲金融危机类似，房地产危机爆发并引发金融经济危机。
如果我们对历史上这些危机的规律进行详细分析，我们可以发现它们之间有着惊人的共性和相似的传导链：
经济衰退——政府KTV刺激政策——央行降息——流动性充裕——房地产泡沫膨胀——通胀压力大——政府KTV紧缩政策——央行加息——流动性紧张——房地产泡沫崩溃——危机爆发，经济衰退。
可见，所谓“十场危机、九场房地产危机”的背后，体现的是政府过度干预市场、市场调控所造成的“恶劣后果”。
市场上不存在只涨不跌的资产，但对于政府来说，对经济下行的容忍度极低。 由于政治需要（GDP增长），大多数官员会采取过度刺激的方式来刺激经济，以获得“虚假繁荣”。
我们追根究底——为什么房地产危机很容易演变成经济危机？
那么，房地产危机是如何演变成金融危机甚至经济危机的呢？
我们以美国经济数据为例，看看房地产对宏观经济的影响有多大。
首先，从居民资产来看：过去30年，美国房地产占居民总资产的比例平均水平为27.4%。 也就是说，房地产占美国居民总资产的四分之一以上，已经是一个非常高的比例了。
如果我们换个角度来看非金融资产的比重，这个比重还会进一步上升。 过去30年，房地产平均占美国居民非金融资产的81.4%。 也就是说，房地产占美国居民总资产的80%以上，直接影响居民的总财富。
一旦居民财富严重缩水，必然影响其消费意愿，导致经济衰退。
其次，从居民负债来看，这种情况将日益严重。 过去30年，长期抵押贷款占美国居民负债的71.8%。 也就是说，居民负债70%以上集中在房地产上。 一旦经济下滑，居民收入下降，居民偿还债务能力有限，房地产价值#跌，就会出现大规模贷款违约，房地产危机就会演变成金融危机甚至经济危机。危机。
正因为房地产行业如此牵扯，国家政府不会允许房地产行业大规模崩溃（日本除外）。 他们大多会采取一系列手段来挽救房地产危机。 可见，在美国次贷危机（2006年）爆发之前，美国房地产业占GDP的比重持续下降。 危机爆发后，美国房地产占GDP的比重迅速从11.1%上升到12.2%； 相反，美国金融业受到明显影响，其占GDP的比重从7.6%下降到6.8%。
这意味着，虽然“十场危机、九场地产”，但到危机真正爆发时，房地产行业早已“远去，匿功名声”，只剩下银行金融业在“风口浪尖”。 ”。 “中等混乱”。 在杠杆效应下，银行金融业将出现系统性风险，进而引发更大的危机。
想想就觉得后怕——房地产为何受到资本“追捧”
房地产的投资回报率、房价为何不断上涨、海外金融泡沫的破灭，也是房地产造成的。
我们知道，房地产行业是资金密集型行业，每一次“大放”都会伴随着房价的快速上涨。 那么房地产为何如此受到资本追捧呢？
主要原因有四个：
首先，房产（特别是优质房产）是居民生活的迫切需要。 人的一生中至少有两个购房刚性需求。 一是20岁到30岁结婚需要买房； 二是40-50岁之前需要更换房屋（以换取更好、更高品质的房产）。 随着每年大量人口的出生，市场对房地产的需求源源不断。
其次，房地产回撤风险较低。 房地产业作为国民经济的压舱石，原则上不能出现大的波动。 一旦房价跌幅超过预期，就会对经济产生更为严重的影响，并迎来公共行政干预和调控，这也将导致房价的回撤压力相对于其他资产价格而言较小。
第三，房地产投资回报率较高。 房地产行业的投资回报主要分为两部分。 一部分是房价上涨带来的投资回报（部分国家除外）。 房价整体呈现逐年上涨的趋势； 另一种是可以通过租赁的方式获得房产。 现金流回报相对稳定。 因此，总体来看，投资房地产的综合收益率在所有资产中是较高的。
最后，房地产的持有成本相对较低。 除了一些征收高额房产税的国家外，全球持有房产的成本都比较低，这在众多被动收入资产（如基金托管费、印花税等）中相对有利。
因此，总体来看，房地产不仅具有持续的刚性需求，而且还具有低风险、高回报、低持有成本三大资产特征。 受到资本追捧也就不足为奇了。
因此，在货币宽松的背景下，资本会相对青睐房地产行业，从而显着推高房价。
这也是房地产泡沫的根本原因！
知其妙处——我国四类房地产企业的四个裂变阶段
从微观角度看，房地产泡沫形成的同时，房地产企业杠杆过高也是诱发房地产危机的重要因素。
安信证券首席房地产及固定收益分析师池光生先生所著的《穿越繁荣——房地产的极限与未来》一书，详细描述了我国房地产企业的四个发展时期，还有房地产业的发展。 四种激进的房地产公司。 这可以帮助我们“见微末”——揭示宏观环境中的“众生之相”。
按照池广生老师的分类，我国房地产企业分为四个时期：
第一阶段：2003年之前——初级阶段。 此时国内房地产市场还处于起步阶段，政策也鼓励房地产的发展。 我们现在所熟悉的很多房地产公司都是那一年成立的。 当时，房地产企业债务规模增长较快，但整体杠杆水平不高，债务率大多在50%。 下列。
第二阶段：2004-2013年——发展期。 在政策的鼓励下，当时的房地产企业迎来了扩张期，而且国企的扩张明显大于国企。 大型房地产企业开始全国布局，合作拿地逐渐兴起，市场集中度迅速提升，房地产企业领头羊的趋势明显。 虽然此时房企杠杆率仍在大幅上升，但总体水平可控。
第三阶段：2014-2019年——扩张期。 池广胜老师认为，扩大规模、争排名、快周转、高杠杆、合作拿地、下沉土地储备、宽松融资纪律是2014年至2019年房地产企业的主流发展模式。
现阶段我们可以看到，房地产企业增发融资金额快速上升，达到历史峰值（2015年增发金额达到1768.4网络投稿）。
2017年以来，房企发行美元债开始大幅增加，ABS融资也开始兴起，房企财务状况开始迅速恶化。
第四阶段：2020年后——调整期。 在“三条红线”和“两个贷款集中”政策的约束下，房地产企业的发展速度开始明显放缓。 民企受到流动性打击，开始进入“寒冬”模式。 国有企业也开始放缓扩张步伐，以维持稳定经营。 主。
在这样的宏观环境下，出现了四类激进的房企，构成了当前房地产行业的“乱象”——
第一类，逆势扩张型房企：该类房企在2016年商品房销售增速下滑、融资政策转向的情况下，继续逆势扩大拿地、增加土地储备2018年房地产企业杠杆率过高。 高且目前处于流动性困境。
第二类，浮躁进取型房企：这类房企在宏观环境变化时也会加杠杆扩张，但主要扩张到三四线低能耗城市，试图抢占全国市场。但融资环境有所恶化。 公司也受到严重影响，财务状况迅速恶化。
第三类，债务失衡的房地产企业：此类企业严重依赖海外债务。 在融资环境恶化的背景下，其债务脆弱性明显高于其他债务结构多元化的公司，短期偿债压力巨大。
第四类，资本过剩的房地产企业：这类企业更愿意引入高成本的战略投资和高息贷款融资，大规模扩大土地储备。 他们是四类公司中风险偏好最强的。 他们利用多元化目前陷入流动性陷阱的主要原因是向全社会融资大量资金，实行“滚动盈利模式”。
综合来看，当前房地产“万事大吉”是我国房地产企业周期性发展的必然趋势，而过于激进的扩张策略是当前房地产行业“乱象”到一定程度的重要原因。程度。
善有善报，房地产周期出路在哪里？
随着房地产市场的发展，2008年以来我国经历了四轮房地产周期：
第一轮：2008年Q3-2010年Q1（向上）、2010年Q2-2012年Q1（向下）；
第二轮：2012年Q1-2013年Q1（向上）、2013年Q1-2014年Q3（向下）；
第三轮：2014年Q3-2016年Q3（向上）、2016年Q3-2020年Q1（向下）；
第四轮：2020年Q1-（向上），2020年Q3至今。
从国际经验来看，房地产周期（又称库兹涅茨周期）持续时间为15-20年。 美国房地产周期市场约为16年，其中扩张阶段约为11年，收缩阶段约为5年。 。
这是一个中长期周期，比基钦周期和朱格拉周期长，但比坎波周期短。 其主要衡量依据是人口过程和建筑施工强度。 它是由经济学家西蒙·史密斯·库兹涅特提出的。 由Ci提出。
尽管各国房地产周期的表现形式和长度不同，但可以肯定的是，房地产确实存在“反复”的周期。
随着当前我国房地产行业的深入调整，市场对于房地产的预期如今已经降至冰点。 那么未来房地产的出路在哪里？
这就是本次大师班的核心话题！
2023年8月12日周六，《华尔街洞察》特邀安信证券首席房地产及固定收益分析师迟光生，推出房地产主题大师班，从宏观到微观，从金融到实践，从政策到市场池广生老师将中国房地产市场讲得透彻，需要4-5个小时。
迟广生是安信证券房地产和固定收益双重首席分析师。 拥有6年房地产公司房地产项目开发及运营经验。 他管理过项目并做过研究。 他曾在《金融研究》、《国际金融研究》和《中国货币市场》上独立发表多篇报告和论文。可以说，他的职业经历一直是从房地产产业链上近距离观察人们。他将在课程中与大家分享自己多年对房地产的研究、观察、思考和见解。
该课程分为四个主要模块。 宏观章聚焦于房屋销售，政策章聚焦于房地产政策，微观章聚焦于房地产企业行为，资产章聚焦于资产定价。 研究道教，必须了解时代的变迁。
中国商品房市场已经到极限了吗？ 中国的房地产市场会重蹈日本的覆辙吗？ 还有什么比“住房子，不炒房子”更重要的呢？ 如何全面了解我国房地产政策？ 违约的房企给我们带来了哪些教训？ 房企的流动性困境已经发展到什么程度了？ 房地产变化会对主要资产类别的定价产生什么影响？ ....这些问题和影响将在课程中深入讨论。